北市套房退燒 投資客恐套牢 投報不到3%

北市套房退燒 投資客恐套牢 投報不到3%

央行打房近1個月,大台北地區過熱的房市正逐漸降溫,業者分析最先影響到的是小套房產品,「小套房釋出量大、租金投資報酬率低,平均需要27~51年才能回本,投資客若找不到買、租方承接,即將成為被套牢、受傷最嚴重的族群。」

打房收效

根據永慶房屋統計,北市中心小套房,租金投資報酬率幾乎不超過3%,尤其以信義、大安、中山區新成屋小套房單價最高,每坪各為81.8、73.5、64.9萬元,但套房每坪月租金僅1331、1311、1180元,換算下來租金投資報酬率僅1.95~2.18%。

投資這3區新成屋套房,即便一直有租客承租,也需45~51年才能回本,是一般投資理論中的「20年回本為投資基準」的2倍以上。然而比市中心房價低的文山、北投區,租金投資報酬率卻都超過3%,租金表現反而優於市中心房價較高的區域。

總價便宜較易上手

大台北地區小套房產品單價與一般產品差異不大,但因坪數小,總價往往不到千萬元,是「口袋較淺」的投資客最容易上手的產品。

不少大型社區也以小套房為主力產品,尤其是捷運共構小套房更成為一時的話題,5年前成屋的捷運永春站小套房「E.A.T.」從單價42~45萬元,一路漲到75~80萬元,漲幅將近1倍,是投資客最津津樂道的投資標的。

然而隨著2、3年前,各家銀行限縮小套房貸款僅7成,加上大台北租金始終沒有起色,導致小套房逐漸失去投資光環;尤其央行限縮貸款成數後,小套房產品僅能貸到5成左右,投資不僅需要較高自備款,也需要衡量未來出租、出售的難易度。

預售小套房最危險

永慶房仲集團新聞中心專案經理李建興分析,投資性質重的小套房產品,絕對首當其衝、深受政策影響;尤其是目前「正在預售」的小套房最危險,一旦成屋就得面臨貸款壓力,若貸款下不來又無法轉手出售,投資客將被斷炊。

台灣房屋不動產研究室執行長邱太煊分析,以「E.A.T.」來說,總戶數700多戶,市場上卻一直固定有50戶物件釋出,雖然漲幅近1倍,但價格已碰到天花板,恐怕難以再上漲;尤其市場買氣轉弱,北市房價短短1個月,跌幅近1成,再加上央行要查投資客行為,「小套房投資客非常容易被套牢,接著就會面臨法拍危機。」

北市各區套房產品平均價與租金行情

*註:以租金x12個月除以房價計算
資料提供:永慶房仲集團、台灣租屋網
蘋果日報 【江碩涵╱台北報導】2010年07月19日