專業化買屋 佔盡天時地利

買賣中古屋要短期獲利,自然要相當的專業化經營,從資金籌備、挑選標的到買進、賣出,都是一連串的精密工程。

林姓房仲業者透露,他手上有近百位經常性配合的投資客,只要有不錯的物件出現,就會根據投資客個人喜愛的區域、物件特性及價位等,提前發出訊息,所以投資客的訊息是比一般買家早一點。

佈線搶好房‧籌錢先吃下

除了與固定投資客配合,不少仲介業者也自己「撩落去」,如碰上缺錢急需週轉的賣方,因價格好商量,從七成砍起到五成成交都有可能;對類似這種物件好、價格又漂亮(便宜)的個案,業者也會立即找金主借錢,自己先吃下來,再轉賣出去,快速週轉一筆物件,肯定比只抽佣金好很多,但重點是可遇不可求。

蔡姓房仲指出,有些投資客偏愛老舊公寓,這也是近幾年炒得最熱的房型,主要是老公寓的使用實坪高,沒有太多公設,還有都更題材及法拍的「提價」。

買到老舊房子,第一件事就是先清掃一下,再找配合的裝潢公司重新裝潢粉刷,老房子經過變身,房價提高一、二成不是問題。

裝潢粉刷變身‧賣價翻高

必要時還可打掉一些柱子及牆面,讓隔間改變,或衛浴設備升級等,重點就是要賣相討好,裝潢費當然都灌在賣價裡。

炒高中古屋房價的另個手法是「合作抬價」,有時會找人客串買方,當房仲帶買家看房子時,同時出現,一副想買的樣子,一般買家是很吃這套的,房價容易因此提高,至少買家殺價的比例不會太狠。

網路也很好用,上網為房子加上一些溢美辭,讓一般買家在網路搜尋時容易找到,也有好一點的評價,提升第一印象的好感。

法拍也是抬價的手段之一,在已經持有的房子附近如有法拍屋,有時就進場搶拍,法拍價高,旁邊的房子也會跟著水漲船高。

法拍抬價‧房子水漲船高

事實上,早期的法拍是最好獲利的一種,一般是比市價低個三成左右,買進後重新裝潢賣出,還有低於市價一成左右的賣價,很容易賣出,運氣好還可能比市價高,獲利更豐;只是有時碰上「海蟑螂」需要打點,只能委託代拍公司出馬,如把「海蟑螂」打點費、代拍公司的仲介費及裝潢費加進來,成本提高很多,加上後來搶標的人多了,價格被拱高,目前獲利成數已不如當年。

銀行方面的配合也是重要環節,從鑑價到核貸的價格,及利息的高低等,都嚴重影響到房屋成本,林姓房仲說,投資老手多有配合的銀行或銀行行員,才能順利借貸並獲得比較有利的利率。
【2010/07/12/自由時報/記者林美芬/台北報導】