預告登記 避免買軍宅遭法拍/何謂「預告登記」?

這幾天許久不見朋友打電話來,他脫口直說「我房子要被法拍了,您要幫我想想法子」,當下我有點錯愕,我記得他的生活單純,工作也算穩定,如今卻在電話另一端脫口直說要我救救他。

我這朋友是小時候玩伴,我們管他叫小康,過去幾十年小康一點都不僅是小康而已,憑他北市光復北路松山華城新窩就身價上千萬了。

小康電話中跟我說他在2年前買光復北路軍宅松山華城,但要等到2013年房子才能移轉到他名下,小康當時自行找上賣方,因為受限軍宅5年內不得移轉規定,所以僅簽訂一份權利買賣書,約定5年後完成移轉。

但時間未滿5年房價飆漲,原本1,500萬元左右的房子硬生生漲至3,000萬元,幾乎上漲1倍利潤,導致賣方覬覦,用房屋名義增貸3胎、4胎,現在小康住的房子幾乎面臨法拍。

事實上昔日眷村一座座被剷平被蓋成軍宅,眷村因地段好、屋齡新,是不少民眾首選,但受限軍宅資格規定,住戶優先購買且5年內不得移轉,一般民眾想要入住新社區,僅能向原住戶買下權利,並簽訂合約約定新屋落成5年後進行移轉,或參予餘屋標售,但精華區軍宅很少餘屋流出,一般而言,想要首波就進駐新軍宅民眾都是找上原先眷村住戶談權利買賣。

實務上像這種權利買賣在不動產交易中並非少數,怎麼保障自身權利,就是門學問,簽定權利買賣書雖然具法律效力,但若是賣方在權利期間增加房屋貸款(也就是俗稱二胎房貸),但不繳息、或5年後賣方無法繳清房貸,交屋恐會陷入困境,最嚴重是遭受法拍。

雖簽訂合約書、繳了錢,但想要對抗法拍恐有一段漫長法律程序,況且也不一定能順利翻案。

建議民眾在簽訂買賣權利書時,應要求房屋「預告登記」,避免合約簽訂至交屋期間賣方不善舉動,甚至可保障自己順利取得房屋所有權,保證房子可乾乾淨淨妥善移轉。土地或建物上有預告登記,僅預告登記人才有權對資產進行處分,賣方(原屋主)將無法對資產進行任何處分動作。

隨著房價逐漸高漲,早出脫手上房子的民眾心有悔恨,這種市場氛圍對僅簽訂一份權利買賣書、沒有法律效力來保障買方,加註「預告登記」才能夠真正保障,買方對於資產所有權。
(台灣房屋董事長彭培業口述,記者曾萃芝整理) 2010-07-11

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何謂「預告登記」?申辦預告登記應具備那些文件?預告登記之效力如何?

一、預告登記之意義:

預告登記係預為保全對於他人土地權利之請求權,而由請求權人檢附登記名義人之同意書及印鑑證明,向該管登記機關所為之限制登記名義人處分其土地權利之登記。其目的在阻止登記名義人對於該土地為有妨害其請求權之處分。

二、申辦預告登記應檢附下列文件:

1. 登記申請書

2. 登記清冊

3. 登記名義人同意書

4. 登記名義人身份證明文件

5. 登記名義人印鑑證明書

6. 請求權人身份證明文件

7. 土地或建築改良物所有權狀

三、預告登記之效力:

1.預告登記在未塗銷前,登記名義人就其土地所為之處分,對於所登記之請求權有妨礙者無效。

2.預告登記,對於因徵收、法院判決或強制執行而為之新登記,無排除之效力。

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