04 7 月 ECFA進軍台灣，對台灣房市是喜是患？
自兩岸簽訂ECFA（兩岸經濟合作架構協議）後，台灣也進入滿朝風雨的階段，高喊「出賣台灣」與「走出國際孤島」二種截然不同的聲音甚囂塵上，全民沒有人可自外於ECFA的經濟影響，尤其在房地產市場，隨著大陸「炒樓團」首登台探路，全台房產業者引頸觀望後續動態，
到底ECFA對台灣整體房市究竟是喜是患？對豪宅、商辦、店面是利多於弊，但對首購族及換屋族進場購屋的時機最好再等待三年。
學者建議保守進場
兩岸從民國97年6月首度江陳會開放陸客來台觀光，到民國99年6月第五次江陳會簽訂ECFA，二年間兩岸經貿進度飛快，朝野對此協定認為將是改寫歷史的創舉，但究竟此創舉將是敗筆或佳績？據自由時報7月2日公布的最新民調顯示，逾半（五成三七）民眾認為ECFA將拉大貧富差距，對此民眾的反應是憂心忡忡。
而政大地政系教授張金鶚7月1日也指出，外界盛傳ECFA一簽，大陸富豪都要來台買豪宅，其實政府現在並未開放大陸人士來台置產，僅能買商辦，因此商辦價格有機會攀升，但陸客競相來台置產的情形不會發生。
他並指出，除卻投資客，一般民眾若想購屋，最好再觀望二年再逢低進場，因為台北房價目前已是相對高點，房價會受短期投資因素影響，而ECFA是對長期經濟直接影響，未必會影響到短期的房市，所以未來三年房價應會逐漸下跌，並不會因兩岸ECFA的簽訂而大漲。
他也調必需破除大家的迷思，當年香港與中國簽訂CEPA後房價大漲，是因香港房價在CEPA前已連跌數年，處相對低點，但台灣房市則反之，情形不同，不可一概而論。
業者樂觀以待發展
對此悲觀的看法，馬政府因應以全球招商的大動作，讓台灣今後成為各國進軍大陸市場的跳板，據悉歐美日商最近都絡繹於途，向我方高層表達來台尋求投資機會，與台灣合作攜手搶占大陸龐大內需市場。
台中市不動產代銷經紀商業公會也表示，根據香港經驗，簽訂兩岸協議後，前二年是陸資企業來台設立辦事處的高峰期，預期陸資企業員工來台工作，短期內的居住需求，預期先以租賃為主，且陸資對高檔豪宅的投資較有興趣。
因為法令規定，每家陸資企業來台專業人士不得超過七名，每次來台時間為一年，對陸資購買住宅仍有限制：
(1) 房貸設限：無居留證的陸資購置不動產，房貸成數上限50％，資金門檻高。
(2) 三年內不能轉手：不能短期交易，將降低陸資來台投資意願。
(3) 停留時間仍短：取得不動產後，來台停留期間僅放寬至一年內最多四個月。
雖然法令諸多限制，但對豪宅、商辦、店面無影響，對租賃則推波助瀾。所以代銷公會常務理事謝麟兒指出，預期ECFA簽訂後資金會積極進入，台資、中資、外資三資匯流的台灣，商辦、店面、豪宅等高總價產品漲幅最大，連帶拉抬動能較弱的一般住宅。
簽訂此案後，對台灣房市有兩大助益：
第一，大陸銀行可在台設分行，大陸人士不但可與自己熟悉的金融機構貸款，更可提高不動產融資徵信及核貸便利性，進而活絡房市，形成陸資在台購屋的資金鏈。
第二，房貸產品市場將更自由化，因為大陸銀行來台設分支機構，將與國內銀行競爭企金、消金市場，房貸產品及利率在市場自由競逐的結果，購屋民眾可選擇更多的房貸產品，且銀行較有意願維持利率低檔以維持競爭力，將對購屋族有利。
鮭魚返鄉，資金鎖定五都
陸資尚未明顯進駐，大陸炒樓團就已經一團接一團，高調來台踩線探路，就連海協會長陳雲林，訪台的第一站，也被安排去參觀豪宅。
簽訂ECFA後，勢將帶動另一波鮭魚返鄉的資金潮，流向豪宅；而且經貿關係改善，台灣投資環境更為明朗，加上遺贈稅大幅調降，對長年旅居海外的華僑而言，是回鄉投資置產的好時機。
據經濟日報五月報導，看好ECFA後的投資環境，由19家美國華裔地產開發商組成的台灣房市考察團18日抵達台中，後續還有廈門地產考察團預訂下月來台，鎖定主要投資標的都是即將升格的五都。
而中國時報四月報導則指出，在ECFA、台中縣市合併升格等利多激勵下，台中房市行情看漲，近來成為國內外投資考察團的獵屋重鎮。大陸業者組成台中投資考察團，參訪台中7期知名建案等，受到建商熱情地接待。
CFA效應豪宅、商辦、店面創新高
據永慶房屋調查，因ECFA的效應，房市提前上演慶祝行情，深具「ECFA概念」色彩的商辦、店面及豪宅，四月份交易尤其熱絡。
台北市商辦每坪均價已突破50萬大關，達52.2萬，較去年同月成長20.14％；頂級豪宅（成屋）成交行情也逼近百萬元，達96.2萬元，成交量較去年同月成長1.13倍，刷新單月歷史新高。
冠德建設董事長馬玉山指出，兩岸簽訂ECFA，不論是個人企業或國營企業體，第一要務是設立辦公據點，也就是說首先會出現陸資來台的「插旗效應」，陸資不論是租或買，都將大幅提升國內辦公室的需求，短期會降低商辦的空置率，長期將拉抬商辦的租售行情，讓國內商辦長期偏低的租售行情，逐漸可與國際接軌。
台中市不動產代銷經紀商業公會也調，未來陸資來台設立據點，會派總部或母公司的高級幹部過來，這也就產生了住的需求，因此中高檔的住宅需求也將隨之增加，這股陸資來台產生的需求，會讓陸資企業落腳的A級辦公商圈、豪宅聚集區的中高檔住宅與酒店式出租住宅跟著受惠。
台中新穎A級商辦供給面很少，在七期即有三棟A辦，豐邑建設「市政都心廣場」、順天建設『市政經貿廣場』親家建設「T3市政國際中心」。
台中市下半年整體開發潛力無窮
台中市整體開發地區十四個單元共約一千三百九十四公頃，從民國93年發布都市計畫，預計花十五年，於民國110年全部開發完成(七期重劃區共花了十七年時間)。
整體開發地區開發完成後，可釋出可建築用地約七百公頃，將達供需均衡。整體開發地區是採低密度開發，預計容納人口數約二十萬人。
今年大台中推案趨勢，大樓首購產品明顯往南區、東區、北屯、大里及太平等區域發展(以往這些區域主推透天別墅)。
豪宅產品以七期、八期、森林公園附近為主、少數五期區域。熱門推案區則為十二期、十一期。
結語
6月29日ECFA簽訂後，台灣各界對此案議論揚揚，但以整體房市而言，利多於弊，主要以豪宅、商辦、店面發展潛力較大，且五都也將是陸資集中之所，未來可期。
雖然民間擔憂聲浪不小，但政府也祭出因應對策，不斷推出配套措施，以迎接台灣二十年來最大外資潮，大陸方面也表示會儘快成立兩岸經合會，盼能為兩岸帶來近幾十年來最大的合作利基。對房產而言，也是可以樂觀期待的新契機。
優家網記者 廖翎而