房仲收高額佣金 履約保證沒保障?/仲介服務費應6%降至3%

消基會痛批,房仲業者收取高額服務費,消費者卻不知這筆仲介費有折讓空間,建議大台北的仲介費上限應下修至3%;至於所謂的「成屋履約保證」根本是誤導消費者,充其量不過是「價金轉付」,不見得能保障買賣雙方,卻絕對能保障房仲的佣金分文不少。

履保僅「價金轉付」 保障房仲佣金

透過房仲業者買賣房產,為了保障賣方移轉房產之後,能順利取得買方給付的價金,多數大型連鎖房仲品牌都會推薦「成屋履約保證」或「價金履約保證」,不過根據消基會調查發現,高達七成業者要求消費者自付履約保證服務費,以台北市購屋總價995~1,997萬元計算,履保費用至少2千至1萬2千元不等。

問題是,消費者付了這筆履約保證的費用,果真能獲得百分之百的保證嗎?消基會質疑,現行仲介業者所提出的履約保證,充其量僅為「價金轉付」,因此若任一方違約時,保證者無法代為履行契約,顯非「履約」保證,調查10家仲介業者,逾50%業者所稱履約保證制度,不僅誤導消費者,保障的卻是房仲權益,因為業者可直接從履保專戶,扣除賣方應給付的房仲服務費。

房仲服務費過高 消基會建議趴數折半

此外,消基會認為,房仲抽取的佣金上限6%,固然未超過中央主管機關規定的上限,不過,大部分業者拿中央主管機關上限的規定做為籌碼,令不知「可議價」之消費者「超額」負擔。

以目前台北市高房價為例,平均房屋總價落在995~1,997萬之間,仲介費高達49.75~71.82萬元不等,更不用說上億的豪宅仲介費,更高達上百萬元。

消基會表示,依據信義不動產企劃研究室的成交數據,民國89年台北市成屋平均單價約23.4萬元,時隔10年,98年的平均單價為46萬元,房價幾乎漲了一倍,若以抽佣6%收費,似乎不盡合理,建議大台北地區的房仲服務費總趴數,應該降至3%較為合理。

基於房仲業者已經收取高額佣金,區區數千元至萬元的履約保證費用,業者應該自行吸收,不該轉嫁給買賣雙方,同時也該正名為「價金信託保管」,避免誤導購屋民眾。
【網路地產王/曾炳鈞/綜合】2010/06/18

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仲介服務費應由6%降至3%

房仲業服務費收取比例之合理性,長久以來一直處在有點曖昧不明的淺灰色地帶,不動產經紀業管理條例中,明定房仲業的服務費總計不得超過房屋總價的6%,也就是說,以6%為上限,但是多數仲介公司接收取6%,確實引起諸多爭議。

消基會日前對仲介業展開調查,包括下列七項。

1. 仲介業者履約保證服務的服務費用;

2. 買賣方違約,專戶款項是否扣除相關服務費用才返還消費者;

3. 各家仲介業者收取佣金金額;

4. 若買方違約時,已支付之價金不足支付違約金時,賣方是否必須自行追討;

5. 獲取理賠的限制;

6. 仲介佣金是否於交易完成後收取;

7. 其它.

經查得選取下列重要結果。

一、70%仲介要消費者自付履約保證服務費用,以臺北市消費者之房屋平均價格在995~1997萬元計算,約要1,990~11,982元不等。

二、100%業者可從履約保證專戶中直接扣除服務費用。

透過仲介進行房屋買賣時,買方通常直接將佣金交予仲介業者,而賣方的佣金卻是仲介業者全數於履約專戶中扣除,對此消基會認為,服務費用之收取,應以買賣雙方合意為原則。

履約保證專戶之價款應僅能於交屋之後再加以動用,而非讓仲介業者可於交易過程中將稅費、代書費、仲介服務費等費用,隨意撥付。消費者一旦交易發生糾紛,還要透過冗長的訴訟程序,才能取回價金,履約保證並無法保護消費者權益。

三、若賣方產權已過戶,但買方違約不按時撥付款項,仲介業者的履約保證只是在收取款項內負付款責任,並未100%保證賣方賣屋價金全額。

履約保證,顧名思義即是保證買賣雙方於未依約定履行時,由保證人代為履行。然而在現行仲介業者所提出的履約保證,充其量僅為"價金轉付"。因此若任一方違約時,保證者無法代為履行契約,並非一般人所認知的"履約"保證。

消基會表示,

一、成屋履約保證若無法達到履約保證之效,涉有廣告不實,應禁用履約保證名稱或應重新正名為"價金信託保管制度",以免混淆消費者

二、主管機關應速研修仲介佣金上限之相關規定,大臺北地區不應超過交易總額之3%。

消基會認為,佣金上限6%,固然未超過中央主管機關規定之上限,但是大部分業者都是直接以中央主管機關上限之規定收取服務費,也是令人不解。仲介業者統計,台北市房屋平均成交總價在995~1997萬元之間,仲介費用就要約50萬~70萬元左右。

因此消基會呼籲房仲業者,在高房價時代,仲介的服務成本並未增加,但是仲介佣金卻大幅成長,獲利大增。根據住展房屋網的了解,目前全台灣繳交營業保證金的家數約為4,500店,2009年1月約是4,000店,1.5年間成長12.5%,增加速度不可謂之慢,房仲業在景氣上升波段時,利潤之豐厚可想而知。

因此消基會認為,大台北地區的房仲服務費,應該由6%下降到3%才合理。

其實消基會的呼籲不無道理,「履約保證」原本就是譯自美國的名詞,既然台灣目前能做到的只有價金保證,就應該回歸正名,不要讓人誤解其保證內容,以免引來更多糾紛。

至於服務費部份,過去對買方都是收1%、賣方4%(總計5%);但不知何時開始,便慢慢將買方的1%增為2%(變為6%)。法令原意是要多留1%空間來鼓勵業者提升服務;但業者卻直接跳過改善進步,擅自將買方服務費增為2%,也是比較沒道理。

當然,在買賣雙方撮合價格過程中,服務費經常是做為中間的”緩衝劑”,那是對較有買賣經驗的換屋族群來說,才有經驗了解說可以拿服務費為籌碼議價,許多首購族還是照付,無形中也是形成一些的不公。

至於該怎麼解決比較妥當,等待修法路途遙遠,還是反求諸己當個聰明的消費者,買賣房屋時勤做功課,掌握價格行情,不要輕易被中間者所左右,如此一來,服務費對買賣方而言,才有真正的意義。

房仲業者表示,目前房仲所負擔的項目,從產權調查、現況調查、履約保証到交易過戶,事項相當多,人事管銷成本也很高,佣金上限6%是法律定的,且實際上業者因為競爭也多沒有收到6%,消基會稱為不合理收費,「實在太過沉重」。

至於消基會另指業者未真正落實履約保證只是「價金轉付」,房仲業表示,房仲業現在做的是「價金履約保証」,是保証買方所交付的錢會在專戶之中,避免過去常發生消費者付了錢卻無法過戶,而非交易一定成功保証。
新聞提供:住展房屋網