明知房子有瑕疵 出賣人不負擔保之責╱明知違建還購買,不得求償

購買房屋後如果發現房子有瑕疵時,通常賣方在法定期限內要負起瑕疵擔保責任,但是購屋者若於簽約時明知房子有瑕疵卻還購買,這時候,出賣人不用負擔保之責任。

如何去判斷買方是否「明知房子有瑕疵卻還購買」?通常要看契約的約定倘若契約中有「「充分認知,絕無異議」,或是「「現況與圖示略有出入,買方已充份認知並同意以現況買賣」之類的記載,而買方在上面簽名蓋章,都足以作為証明。

黃姓女子在三年前向蔡姓男子購買台北市文山區的「萬芳馥邑」社區房子及車位,黃女付清總價款一千三十萬元後,認為賣方的房子有許多瑕疵,包括擅自變更房屋地下室的使用用途、任意增設停車位、違法將陽台外推等,卻故意隱瞞,要求蔡負起瑕疵擔保責任,賠償她的損失,雙方打起官司。

充分認知 絕無異議

蔡則辯稱,變更房屋地下室的使用用途是經過社區住戶共同同意,並非非法使用,地下二層原規劃升降平面式停車位八位,基於降低公設分攤,重新規劃為十一位平面式停車位,業經載明於管理規約,並經原告於簽約時簽章陳明已「充分認知,絕無異議」。

建物後方露台雖為新增違建,但契約附件之建物測量成果圖已載明「現況與圖示略有出入,買方已充份認知並同意以現況買賣」,原告並於其註明處簽章同意在案。他並沒有故意隱匿。

法院判決黃女敗訴,理由是黃女於看屋時已知房屋之現況,且她購買的停車位所在位置與汽車位標示圖相符,面積大小亦未改變、而契約附件一之測量成果圖已註明「現況與圖示略有出入,買方已充份認知並同意以現況買賣」,

黃女在法院開庭時自承從文義可知房子之設置與測量成果圖不同,她明知房地有這些「瑕疵」現況而仍決定買受,依民法規定,出賣人自不負任何擔保之責。

在意瑕疵 應事先詢問

民法第355條規定,買受人於契約成立時,如明知其物有瑕疵者,出賣人不負擔保之責。

黃女在購買時,已知房屋之現況有瑕疵,但她在契約中簽名蓋章「已充份認知並同意以現況買賣」,如果她在意這些瑕疵,自應事先向賣方加以詢問,不能於契約成立後再來反悔爭執,且賣方係按契約約定內容交付房地,並無債務不履行的問題。
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明知違建還購買,不得求償

民眾購屋時,如果明知道房子有違建,隨時有報拆之風險卻還購買的話,事後就不能要求售屋者負起瑕疵擔保責任。

高姓女子去年九月以六百萬元向陳姓女子購買台北縣板橋市一間四樓的房屋及頂樓的違建,雙方與安信建築經理公司簽約,委託安信公司代辦履約保證責任,高女並匯款一百二十九萬元至安信公司指定之銀行帳戶。

四樓及頂樓違建原先被陳女隔間改建為七間小套房出租,高女買下後也想繼續出租給別人,但因頂樓違建未經樓下其他住戶同意讓四樓屋主單獨使用,高女擔心無法順利出租,因此不願再付尾款,並要求陳女及安信公司應返還她先前所繳的一百二十九萬元,雙方打起官司。

違建隨時有報拆之風險

高女表示,陳女將頂樓違建出售給她,未附樓下住戶同意她使用屋頂平台的同意書,使得一至三樓的屋頂共有人隨時得訴請她拆除頂樓違建,且陳女將房屋隔間改建為七間小套房,卻未依建築法規定,申請建築主管機關審查許可,亦可能隨時遭到拆除,無法擔保她得以合法使用房子之效用與品質,陳女應負物之瑕疵擔保責任。

臺灣高等法院審理後判決高女敗訴,理由是高女購買這棟房子時,已經知悉頂樓未經全體共有人約定讓四樓專用,頂樓上面增建物屬違建,有隨時報拆之風險,卻仍同意以現況買受,並未要求售屋的陳女應附一至三樓住戶之使用同意書,不能於買賣契約成立後,再主張賣方的給付有瑕疵。

知情不能主張賣方給付有瑕疵

高院指出,民法第三五五條規定,買受人於契約成立時,如明知其物有瑕疵者,出賣人不負擔保之責。

雙方的買賣契約書中記載「本買賣標的物包括現有已增建(含外推)之違章建築物,區域在頂樓,買方並已確實知悉並同意該權利移轉之限制及其存在被拆除之風險;違建若在交屋後被通知須拆除(或被拆除)時,則由買方自行負擔風險」。

很明顯地,高女在購買時,陳女已明白告知高女頂樓增建物為違章建築,存在被拆除之風險,雙方並且依現況交屋,高女如果在意她是否有權使用屋頂平台,自應事先向賣方加以詢問,不能於契約成立後再來反悔爭執,高女無權要求陳女返還購屋款。
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