仲介隱瞞買方出價情形構成違約

房屋交易市場上,房仲扮演了非常重要的角色,房仲在履行委託銷售義務時,應盡善良管理人之注意義務,及遵守誠信原則。

如有買方簽立要約書,房仲應於二十四小時內將該要約書轉交委託人(即賣方),不得隱瞞或扣留。倘若仲介隱瞞買方的出價情形,構成違約,委託售屋的屋主有權解除契約。

陳姓男子將台北縣泰山鄉的房子委託五泰房屋仲介代銷,委託期間自九十六年二月十二日至九十六年六月十三日止,委託銷售價格原本是二千二百萬元,後來於九十六年三月二日又修正委託金額為二千萬元。

五泰房屋指出,有買家願以二千萬元購買,但陳竟遲不確認出售,還在同年三月七日發函通知終止契約,讓交易不成。

而依契約約定,買賣成交者,房仲得向委託人收取服務報酬,其數額為實際成交價之百分之四(即八十萬元),五泰房屋因而提告,要求陳姓男子給付仲介費八十萬元。

房仲有據實告知銷售狀況之義務

陳姓男子則反駁,五泰房屋未盡「據實告知」之義務,買家於九十六年二月二十八日委託五泰房屋時所出價格為一千九百萬元,五泰房屋竟未記載於報告書中,違反誠信原則,而且雙方契約規定,「如買方簽立要約書,受託人應於二十四小時內將該要約書轉交委託人,不得隱瞞或扣留。」,

買方於九十六年三月四日委託五泰房屋以二千萬元與他為議價,但五泰房屋於九十六年三月六日始將買方出價二千萬元之事通知,顯已逾契約所定二十四小時之時限。

陳表示,五泰房屋不能善盡善良管理人義務,已構成違約,他當然有權解除契約。

房仲違反契約 屋主有權終止契約

板橋地方法院認定,五泰房屋應向委託人據實報告銷售狀況,不得隱瞞或為不實之報告,否則即構成契約義務。

依據五泰房屋提出委託物件銷售報告書記載,該房地自九十六年二月二十八日之後具體出價情形為一千五百萬元、一千六百萬元、一千七百萬元;

而買家於九十六年二月二十八日委託出價一千九百萬元之情形,竟未記載於該報告書中,顯示五泰房屋隱瞞買方有較高出價之情形,未據實將銷售狀況告知委託人,未盡善良管理人注意義務,已經違反契約。

另外,買方於九十六年三月四日簽立「買賣議價委託書」,就委託房仲以二千萬元與屋主為議價,房仲即應於二十四小時內將書面轉交,不得隱瞞或扣留。

但五泰房屋於九十六年三月六日始將買方願出價二千萬元之事通知屋主,也逾契約所定二十四小時之時限。

房仲既先違反契約義務,未據實向被告報告銷售狀況及依約交付相關文件,則屋主可以終止契約,不用付仲介費。
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住展房屋網提供  2010-06-04

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