利率蠢動 轉貸好時機?

景氣開始復甦,壽險業者搶推「短期固定計息」優惠利率房貸,可避免短期內利率看漲,增加房貸負擔,適用於需要申辦房貸的新貸戶,而已揹負房貸的有殼一族,可趁此機會檢視現有的房貸利率,把握轉貸最佳時機。

以保誠人壽「超值福貸」為例,前半年固定1.88%,第7個月至第3年期間固定2.15%,第4年起依指標利率i+1.25%(目前2.25%),換算前3年平均固定利率為2.105%,

由於前半年利率較一般長年期固定計息的房貸利率更低,因此房貸戶可在一開始貸款本金較高時,減輕利息負擔,且前3年採固定計息模式,房貸戶也不必耽心房貸利率隨市場利率調升,造成利息負擔更加吃重。

保誠人壽放款部經理郭繼承表示,受到前年金融海嘯的影響,市場利率降到近年來低點,若民眾在金融海嘯之前申辦中長期固定計息房貸現在正是轉貸至短期固定房貸的時機,因為可先享受現階段的低利率,更不必耽心未來升息而增加的額外負擔。

郭繼承舉例,曾先生於2008年底金融風暴前夕,向某銀行申貸中長期固定利率房貸,貸款額度900萬元,假設7年固定利率3.10%,則曾先生每月需支付房貸利息23,250元,貸款首年的利息總支出是27.9萬元,但因房貸利率與目前市場低利差距甚大,負擔加重的曾先生打算轉貸。

曾先生目前貸款本金剩下800萬元,若轉貸至保誠人壽「超值福貸」,扣除估價費、規費等轉貸成本約13,100元,前3年的利息共計可省下23萬8,800元。

富邦人壽表示,壽險公司有資金成本年期較長的優勢,能推出多樣化固定利率的房貸商品,可以讓民眾在低利時點選擇固定式優利房貸,可享有「鎖利」優勢,

而除了「短期固定」房貸方案,「一段式加碼」房貸也是市場當紅商品,不同前低後高的3段式階梯房貸,房貸負擔恐怕在升息時跟著冒險,因此「一段式加碼」房貸正夯。

如富邦人壽「真心相貸」方案,提供最低1.85%起(PDR+0.85%)的優惠利率,房貸利率維持一段到底,適合長期還款者。

不過,選擇固定型或一段式加碼房貸,仍應注意起息點不應過高,固定利率雖可鎖住未來利率走升,但起息點較高,前期利差被拉大,較不適合短期內有換屋需求的民眾。
記者馬婉珍/台北報導 2010/05/30

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轉貸省息? 違約金、手續費算仔細!

房市回溫,購屋潮回籠,不少銀行開始爭取轉貸戶,並祭出手續費補貼、提高房貸成數,或擴大二胎房貸承貸範圍招攬客源

不過,銀行主管建議,房貸戶應視需求全方面考量再做選擇,並仔細計算相關的衍生費用,免得忙了大半天,省了房貸,卻賠了更多違約金,反而損失更大

轉貸成本勿輕忽 小心越貸越貴

銀行主管表示,房貸轉貸通常有3大費用,一是付給政府的地政設定規費,二是代書設定費(包括塗銷前銀行設定費),三是銀行手續費。 總計轉貸成本約1.5萬元。

以貸款500萬元來算,若新貸款銀行利率能便宜0.5%,1年可省下2.5萬元,扣掉轉貸成本,1年省下1萬元利息,較划得來,若轉貸後省下利息不到0.5%,恐怕是白忙一場。

此外,貸款不到兩年就轉貸的落跑房貸族,往往必須支付0.5~1%不等的違約金。

以貸款500萬為例,必須支付0.5~1%的違約金,總計金額約4~5萬元。銀行業者建議,就算是民營行庫或外商銀行提供的兩年低利房貸,兩年期滿之後,還是得回到原來的較高利率,一來一往,到底有沒有省到錢,房貸族的算盤可得算仔細,再決定這筆違約金付得划不划算。

先協商後轉貸 衍生費用能省則省

部分金融機構在基於經營考量下,提供借款人超優惠的房貸,就會有「限制清償」的情況出現,限制借款人不得在特定年限內轉貸,或是清償所有的貸款,這一點民眾要多加注意

此外,塗銷費、設定費、開辦費、代償費等相關費用,每家銀行費用不同,每項數千元不等,加一加可能要好幾萬,最好全都一次問清楚,以免賠了夫人又折兵。

銀行業者建議,轉貸族可以與銀行協商,能不能少付點違約金。

如果轉貸戶與房貸銀行,原本就有不少往來交易,或是有基金、股票投資在銀行,不妨以此做為與銀行談判的籌碼,在長期往來的客戶,銀行多半會給一點空間,能省多少是多少。
【網路地產王/綜合】

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