房貸中途結清 利息會吃虧嗎?

讀者問:最近想將房屋貸款搬家,但因原本係採本息平均攤還法每月付款給銀行,如今中途還款,會不會在過去已攤還之利息部分出現吃虧的情況?

我不是很了解「本息平均攤還法」,只是直覺認為原本貸款20年的,中途第7年結清,過去平均攤還的利息,不知有無包含未來13年的利息,還盼解惑又,中途還款要注意哪些事項?

元大銀行個人金融業務部經理邱吉爾答:不動產置產在個人理財規劃的確是非常重要的一環,而消費者在規劃房貸還款計劃時除依據目前個人或家庭總收支評估外,更應考量收支變化風險及家庭發展等因素

充分與您的房貸專員溝通,了解不同還款方式的差異性,在不同的理財目的下,聰明選擇適當之還款方式,讓房貸還款計劃與您的理財規劃同步,目前傳統的房貸繳款為以下二種主要方式:

還本寬限期法

單身貴族或新成立家庭者,在新購屋時,相關支出較大(如裝潢、添購家電傢俱等)者可考慮此類型之貸款,貸款一到三年內先繳利息(此為銀行權限,各銀行條件不同)較為輕鬆,壓力不大,因為僅繳納利息,即便寬限期到期,貸款本金仍為原貸款金額

因此在規劃時特別需要考量未來寬限期到期轉為本息平均攤還後之影響,以房貸金額100萬元,年利率2%為例,以還本寬限期法為例,每月僅需繳納1,667元,若到期轉為20年本息平均攤還方式,每月月付金將高達5,059元,因此建議寬限期間繳息金額不應高於總收入的20%為宜。

本息平均攤還法:

繳款壓力高於還本寬限期法,因為每月固定繳納金額中包含本金及利息,有利於固定收入族群之財務支出規劃,惟每月月付金中的還本金額為逐期提高,本金及利息並非平均分配,因此貸款初期的月付金中,利息所佔比例相對是較高的

以讀者所提已繳納7年房屋貸款為例,之前每月所繳納之利息為當期應支付之利息,並不包含後面13年之利息,已支出之利息並不會有吃虧的情形。

另外,消費者於辦理貸款時可要求銀行提供『本息攤還表』,充份了解每期利息支出及本金餘額之狀況。

除還款方式外,消費者在與銀行辦理房貸時要注意是否有綁約期間及大額還款違約金之約定,在充分衡量相關條件後,選擇適當的房貸產品。

以元大銀行的優勢房貸為例,搭配階梯式還款機制,兼具還本寬限期法及本息平均攤還法的優點,償還金額伴隨客戶的收入及財富所得成長而漸升,依個人不同的理財規劃,可隨時償還部份本金,不收取任何違約金,讓客戶的資金運用更為靈活。

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【聯合晚報╱記者嚴珮華整理】2010/05/23

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