都更信託 不怕產權爭議

都市更新信託指符合都市更新定案的建案,利用銀行信託機制,使規劃、興建、完工後的產權分配更具透明性、公正性。都市更新建案被列為政府愛台12建設之一,又逢房地產市場景氣回溫,讓不少住在老舊房屋的住戶興起翻新建物的念頭。

但社區老舊、住戶意見不一,通常讓都更案曠日費時,透過「都市更新信託」,產權、資金運用均由銀行監督,過程將令住戶更安心

2003年之後,台灣房地產有數年的景氣低潮,不少建商撐不過資金周轉壓力而倒閉,導致承購戶、金融機構、營造廠及相關債權人出現重大損失,銀行因而推動可保障各方權益的信託制度「開發型不動產信託」。

都市更新信託是都市更新搭配「開發型不動產信託」,由土地所有權人、建商,與受託人簽訂信託契約,按合建契約條件,將名下不動產等財產權移轉至受託人,由受託人根據三方所簽訂的信託契約,開發管理信託財產

並在興建完成後,將完工的建物依約移轉給建商、地主或承購戶,以保障各方權益。

民眾若跟建商合建,因彼此並不熟悉,難免擔心合建過程中,出現資金、產權糾紛

透過銀行的信託機構,多一筆信託費用,但可確保雙方權益,民眾不必怕建商倒閉,建商不必擔心住戶中途反悔。

除與建商合建,也有都更案完全由住戶發起,沒有建商參與,例如「台北市仁愛路晶宮大廈」,一樣可以利用都更信託,讓住戶更安心投入資金,由銀行依照改建進度撥款給營造商。

都市更新信託的流程可蓋分為五大階段

首先是地主、實施者與受託銀行三方簽訂信託契約,

再來是地主將土地信託移轉登記予受託銀行。

第三個步驟是受託銀行開立信託專戶控管興建資金,包含實施者自籌款、銀行融資款、預售屋款,興建期間由信託專戶支付各項工程款等相關費用,確保資金專款專用。

在興建完成並償還銀行貸款後,便進入第四階段,受託銀行依權利變換計畫,配合辦理土地所有權移轉登記給受益人或歸屬權利人

最後是受託銀行辦理信託財產結算分配,信託關係結束。

推動都市更新是一個長期耐力戰,雖然不動產開發增值利益明顯,相對風險也高

第一銀行主管表示,都市更新因屬大面積開發,涉及諸多地主權益保護、都市更新相關法令規範及公部門程序執行,遠較一般國人熟知的地主與建商合建型態更複雜,且法令遵循成本相當高,不論實施者是建商或地主自組更新會,都可能面臨地主地整合及整個更新案財務是否穩健的難題。

前者的問題是可能遇到「釘子戶」,讓整合進度延宕,最終得動用公權力介入;後者則因都市更新通常規模大,使得財務結構相對重要。

若由建商擔任實施者,建商的財力、信託專戶專款專用等與「錢」有關的因素,都會影響整體都更財務強弱,同時也別忘加上「續建機制」設計

如由地主自組更新會擔任實施者,因為是由全體地主共同對外籌資,財務結構及融資規劃更是都更成敗的關鍵。

不管實施者為何,銀行建議,要慎選融資及信託機構,以提高都更成功機會。
【經濟日報╱記者/蔡靜紋】 2010/05/19

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