主建物、附屬建物、公設預售屋分開計價 定型化契約上路 找補新算法 房事要留心

「新制預售屋買賣定型化契約」今正式上路,規定主建物、附屬建物、公設應分開計價,儘管業者表示分別計價有難度,內政部昨強調已是既定政策,若有業者違反規定情事,民眾可向消保官檢舉,內政部也將請地政單位抽查,「如不遵守就開罰」。

避灌虛坪 損害權益

過去業者販售預售屋時,多未分列主建物、附屬建物、公設的坪數、價格,監察院去年九月就糾正內政部怠於修法,讓業者有機會「灌虛坪」,損害消費者權益。

內政部為此修正「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」,明定主建物、附屬建物(陽台、雨遮)及共有部分(樓梯、走廊),應分別列明面積及售價。

面積誤差 均須找補

此外,原規定「房屋面積誤差在一%以內互不找補」,只要實際測量坪數與簽約坪數差距在一%內,業者與消費者間無須多退少補;但是依新制定型化契約,只要房屋面積有誤差,就要互相找補,若實際面積比契約面積小,建商須退款給消費者;反之,消費者要補款給建商。

其他修正重點包括:增訂契約審閱期不得少於五日;增訂主建物面積占本房屋登記總面積之比例;買方遲延利息「萬分之五單利計算」調降為「萬分之二單利計算」。

地政司副司長王靚琇表示,今天起業者若堅持採行「均一價」,消費者可向消保官檢舉,業者如不改善,將開罰六萬至一百五十萬元;如果建商拒絕調查,也將開罰三萬到三十萬元,並可連續處罰。

面對新制,代銷公會全國聯合會理事長曹瑞濱表示,建築物分開標示沒有問題,但分開計價可能就很難算清楚,目前建築商與代銷之間,還在頻頻開會討論,各家建商態度及作法都不同,加上每個建築物的成本不同,實在很難有比較統一的觀點及作法。
自由時報 記者黃宣弼、曾韋禎、林美芬/綜合報導2010/05/01

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找補新算法 房事要留心

新制預售屋買賣契約今天上路,建商會更仔細的把預售屋內容攤在陽光下,但新的問題是,那些以前搞不清楚的公共設施及附屬建物要怎麼計價?這將是未來糾紛的來源。

首先,無論主建物、附屬建物及公共設施都來自同一塊土地,而成本計算有土地及營建成本,因應新制,建商多先考慮把土地成本列六到七成左右,營建成本約三到四成,合起來就是總價。

以前如果有找補的部分(一%以上),就用總價去算,但新契約是全部可以找補,那預售屋蓋完之後,有些許差距的坪數,自然就要找補。

可是,若依照新契約精神,建商算法就不是總價拆分之後找補,而是逐項計算找補,而最可能發生找補的地方是公共設施及附屬建物,也就是陽台、雨遮、樓梯等區域,而這些都是以營建成本來計價。

也就是消費者買房子是一坪一百萬元,但要找補的地方在上述那些地方,建商會先扣掉土地成本(土地無法找補),再以營建成本就是每坪三十至四十萬元來計價,消費者能拿到的補償直接就少掉六成。

這只是可能發生的糾紛之一,到目前為止,內政部並未要求業者怎麼去訂價格,只是透過媒體來傳達,形成價格上的混亂。
自由時報 記者林美芬/特稿 2010/05/01