北市祭出兩倍獎勵 老公寓都更再發燒

台北市政府為協助屋齡30年以上的「中低樓層老舊建物」進行都更改建,祭出「舊屋換新屋、坪數不縮水」的利多政策,針對2,000平方公尺(約600坪)以上的都更案,給予最高2倍容積獎勵,僅要一半以上住戶同意即可提出申請。

此一利多政策4月24日宣布後,立即帶動房仲網上包括大安、內湖、中山、中正、松山與南港等六個行政區老公寓點閱率上揚,其中中山區上升幅度達2成多,搜尋熱度居所有行政區之冠。

根據信義房屋網站統計,市府新住宅政策利多出爐後,以中山、內湖及南港區點閱提升率分居前三名,中山區老公寓的搜尋熱度尤為各行政區之冠。不過除信義區外,其他如大同、萬華區等幾個房價相對較低的行政區點閱率,並無明顯變化,甚至出現些微下滑,顯示此一項政策目前僅止於帶動市中心老公寓熱度。

信義房屋網路事業部執行經理蕭政華表示,隨著北市宣佈將推出「舊屋換新屋」的政策後,連續3日部分北市中心精華地段老公寓點閱率急遽攀升,且網友精準鎖定屋齡逾30年以上,總價區間以1,000~2,000萬間的公寓物件,其中又以中山區搜尋熱度最高,老屋點閱率成長21.57%,其次是內湖區的19.84%,南港區也緊追在後,點閱率增加11.86%!

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示,都市更新議題對於屋齡較老的公寓市場,確實有加溫效應,但並非所有房子都能都更。而都更能否成功,最重要的仍在於住戶整合狀況,即使北市祭出優渥容積獎勵,都更案要能吸引建商青睞,取得銀行較優的融資條件,地段仍是最主要的關鍵。

蘇啟榮指出,掌握「老宅改建」商機,除了容積率外,還需要具備四項要素,才有機會成為此波新政的受惠者。

1.最好座落豪宅聚落周邊,基地面積大且方正。

2.臨主幹道,捷運站、明星學區周邊尤佳。

3.土地持份高、總戶數少、樓層低的老舊公寓。

4.已經列入都更範圍內的舊宅。

不過,消費者需要特別注意的是,都更協調過程經常耗時費力,一件更新案可能需時長達5年以上,所以要從老宅挖出黃金,民眾必須要耐得住時間及成本的煎熬。

信義代銷專案經理王作勤也指出,大馬路旁通常店面效益高,屋主租金收益高,都更意願較低,不妨往大馬路旁第一條巷子尋找,愈接近大馬路愈好。此外,選土地持分愈大的公寓愈有利,還要符合「戶數少、樓層低」且「近捷運」等要素。

因戶數少,容易協調,最好是3層樓以下,住戶可分回的面積也大,捷運站200公尺周邊的老舊建築物,還有額外的容積獎勵,很容易成為優先都更標的。最後則是「可劃定的都更範圍愈大愈好」。

此外,也要留意「5不」要點,即「不找租金昂貴的店面樓上」、「不買狹小巷弄的房子」,尤其少於6米的巷道,通常改建的機會較小。「距離嫌惡設施不遠」、「交通不便」、「小環境不佳」的老屋,這些區域通常房價低,且不易轉手,較難受到建商的青睞。
卡優新聞網 2010-04-28

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