房貸負擔須精算 勿被前期低利誤導

近一年餘台灣都會區房價飆漲,央行早就『看不下去』;稍早已祭出金檢措施及特定放款緊縮,不過『效果』不甚顯著,故除了選擇性信用管制外,調升基本利率也將是重要手段。今日召開的央行理監事會議,因此特別受到房地產界注意。

只是,國內經濟復甦新芽才剛萌發,因此一般咸信,在兩害取其輕之下,央行此刻立即升息的可能性很低;替代方案則是調高存款準備率,並發行NCD(可轉讓定期存單),來吸收過剩游資。

稍早金磚四國之一的印度無預警升息,加上不少國家已調升利率或存準率,以對抗通膨及熱錢流竄引發的資產泡沫,因此國內升息是遲早之事;一般預估,年底調整的可能性最高。由此看,現階段房市買盤,又多了個搶進卡位的理由,那就是抓緊利率低檔的尾巴。

近一年資金流竄,都會房價猛漲,除了國內房地產稅賦制度不盡合理,創造更多避稅及投機空間外,持續低利加上行庫爛頭寸過多,都是推波助瀾的因素。

央行昨日公佈的資料即顯示,今年2月份五大行庫新承作房貸金額,雖比前月大減117億,不過利率再降至1.668%新低;去年五大行庫承作房貸年平均利率值,更來到1.64%的歷史新低水位,今年頭兩個月雖然稍有回升,但是平均仍在1.66~1.67%間。

套一句銀行最愛說的話:「我們不是慈善事業。」所以利率雖低,但銀行仍要賺錢,加上預期升息之心理因素,故近年的房貸商品,利率設計都是三段或更多段,且是前低後高;這對炒短線者相當有利,但就一般購屋者來說,則實際負擔並未如想像中輕,甚至可能被首期超低利率影響而錯判形勢。

有鑑於此,稍早央行已責成各行庫,須揭露房貸商品各項細節,今日更有報導指出,央行進一步要求銀行公會研擬「房貸特別提醒事項」,要求房貸商品需明文揭露包括利率變動風險、20年平均利率、寬限期後之年繳款、提前償還之違約金等事項,甚至廣告文宣也須加註房貸總額(加總所有手續費)之年百分率。

低利時代將暫告段落;購屋人想抓住低利尾巴,目前自是最後時刻。不過現階段市面上的房貸商品之利率幾乎都是前低後高,因此選擇時,必須精算逐年繳交的款項。尤其現階段房價偏高,如果真的因前期低利而誤判情勢、貿然進場,結果造成日後繳款負擔日益加重,反而是得不償失。
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