政府打房市 萬寶週刊分析

營建業轉型求生記

最近翻開新聞可以看到政府對於打壓房價其實是不遺餘力,從停止國有地釋放開始,到針對豪宅房屋稅提高以及針對投資客的貸款成數下降,最新方向甚至到了連30年以上的老房子也都怕人囤積居奇,如此全方面的政策抑制措施,出招之猛可說是破天荒第一次。本期封面故事的「內資篇」,即由萬寶房地產組紀者,為大家分析。

天母聖道之家被華固建設以70.28億元的天價標下來看,無異給政府打了個巴掌。

當然我們都希望能住者有其屋,也樂觀其成,不過現在看來國有地不再釋放,似乎只是對原本供需就吃緊的台北土地更加失衡,而調高豪宅的房屋稅的比例更是對動輒億元豪宅的屋主無關痛養。

看來政府必須找出更切實可行的政策,否則就像房市空頭總指揮張金顎教授,喊空了房市5年而北市房價卻是每年漲不停,只是拿來當仲介的反指標一樣。

政府打房市營建業轉投資

股市的影響力還是很大的,國內營建股成為這波最落後的族群,指數都挑戰季線了,但營建股的股價卻都還在7000點附近的位置整理,即使屢屢公布亮麗的財報跟配股政策,似乎也激不起市場的認同。

當然,營建股賺的是景氣財,不能只從本益比的角度來看,但是我最近發現有趣的事,針對政府的政策已經有很多營建業者,趁這幾年口袋麥克麥克的時候,轉投資業外而有豐厚的成果,以因應未來的不確定性。

其中指標可以看到最近營建股最飆的大漢建設(5530),在先前發行新股取得龍巖75%股權後,不但以後可以穩定認列龍巖身後契約的穩定收入,龍巖過去在南港有超過2000坪的低價土地庫存,更可透過大漢來開發,難怪股價三級跳創下5年來的高點。

發現營建股中的飆馬

但還有其他沒被發現的公司嗎?我認為以捷運共構一炮而紅的日勝生(2547)也值得注意,董事長林榮顯就表示未來公司的發展將以「營建本業」為主,再進行多元化組合,其中在京站落成後將由子公司萬達通及京站實業負責經營。

京站實業主要負責購物中心(Q-square)的營運,目前櫃位已經全部出租,預估年營收可達40~50億元。

萬達通主要負責除購物中心之外的其他物業,目前已出租中信飯店及華納威秀影城,簽約20年,採取包底或抽成孰高的方式收取租金,另外出租約2萬坪的商場大廳,每月租金則高達每坪1500~2000元左右,預估萬達通年租金收入可達6~7億元,扣除折舊及其他費用之後,年淨利約1~2億元,都將提供公司穩健的收益。

而與日本加賀屋合作經營北投溫泉區的「日勝生加賀屋」,也預計於今年底開始營業,將建造地上14層、地下3層房間數90間的區域旅館指標。由於主打高價路線,每晚房價約1.6~2萬元,以加賀屋過去在日本的口碑,可望吸引國內遊客與日本觀光客的熱愛。

公司在本業上在今年認列高峰下,就已經有希望賺到4元以上,加上穩健的租金收入,及切入觀光內需的想像空間,股價在底部整理已久,是可以注意的營建轉型標的。
萬寶週刊

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