名家觀點/房市政策 應通盤檢討

行政院長吳敦義昨(2)日宣布將暫緩標售台北市精華地段的國有土地,決策快速且明確,顯然政府已感受到人民有多苦。但暫緩標售北市精華區國有地,能否就此解決台北都會區房價高漲的問題呢?看來很難,只是少了一個炒作房市的話題,高房價現象仍然存在。

我認為暫緩標地,只是第一步,接下來政府應通盤檢討住宅政策及對房市態度。

高房價讓民眾痛苦不已,對於此事,政府好像沒有全盤想法,也並未對症下藥。近來政府決定要在林口興建平價住宅,似乎是一帖解方,但台北都會區高房價的問題所在,並非供給量不足造成的供需失衡,增加供給量恐怕無法解決問題,平價住宅說不定還會成為「區域利多」,變成炒作的籌碼。

分析台北都會區的房價上漲,有三大因素。第一,是資金行情推升,遺贈稅已調降一年多,有眾多資金流回台灣,游資多加上對兩岸開放利多預期心理,使得這些資金流向房市。在此情況下,房地產已被視為投資工具,而非用來居住的消費財。

而且,現行的房地產相關稅制並不公平,買房變成節稅良方,這使得有錢人更積極買房,投資客也愈來愈多。這群人買房不為自住,而有其他財務考量,卻只要付出很低的資金成本,還能得到高成數的貸款,自然推升房價。

第二,資訊扭曲。台灣房市的資訊並不透明,民眾對房市的認知,多是來自少數個案,或是國產局標售的結果,豪宅開天價、土地創天價,就造成所有物件價格都上揚,這是很弔詭的。

第三,就業機會集中在台北都會區,這是由來已久的問題,尤其高鐵蓋好後,大家更是擠到台北都會區。

在這種情況下,國產局頻頻釋出精華區土地,其實只是一個導火線。政府若想解決房價不合理飆漲的問題,還得回到問題的根源。

短期可見效果的,就是金融緊縮。比如說,在買第二間以上的房子時,資金就要被緊縮,銀行也可以不要借那麼多錢給豪宅客。

20多年前無殼蝸牛上街抗爭,當時中央銀行選擇了資金管制,然後房價就下來了,這就是顯例。如今亞洲各國都很擔心資產泡沫,均從資金面去著手管制,台灣應該也思考此問題。

中央銀行常找銀行負責人「喝咖啡」,進行道德勸說是方法之一,另外財政部下有公股銀行,也可進行資金緊縮。這不僅是平抑房價而已,還是對資產風險的控管,可避免房價泡沫化危機。不公平的稅制也應該修改。

接下來,還要解決資訊不透明的問題,政府不能讓業者自己喊房價,若交易資訊能透明,民眾就不容易被蒙蔽,價格也不會被哄抬、炒作。現在的台灣,是連政府都搞不清楚房價如何,還得要問業者,這不是很好笑嗎?

如何增加中南部的就業機會,讓台灣各地區均衡發展,是最關鍵的一步,如何吸引民間到中南部投資,或是政府機構先遷移至中南部,都值得討論。

至於國有地怎麼處理呢?我認為國有地的標售應跟民間私有地的標售有所差異,要以公共利益為優先考量,應該是看土地如何最有效利用,而不是只是看價格,要「最適標」而非「價格標」。

最後,房子原本是用來居住使用的消費財,如今卻變成投資財,這是本末倒置、扭曲的觀念,政府應教育民眾:房價有漲有跌,沒有只賺不賠的。

台灣社會因為對房屋的過度投資、過度消費,變得很不安,很多人都當了屋奴,生活品質下降,現在台北都會區雖然房架高,但還是很多空餘屋,尤其是豪宅,「點燈率」很低的,這都是問題所在。
【經濟日報╱張金鶚口述、記者黃啟菱紀錄整理】2010/03/03

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