擁好地段房地產 真的令人羨幕嗎?

房價漲了,對於好地段的自住消費者而言,只是帳面上好看而已,如果要在同樣的地段換一間屋況好一點的新屋,得要付出的相對代價相對也更高了。

聽到有人在台北市的大安區或是信義區,擁有一間房地產,是多麼令人稱羨的啊?可是房價緃然再高,當事人可能會這麼反駁:「我是有一間房子在這裡,可是屋齡已經30年了,就算把它給賣了,我還是買不起在這裡小一點的新房子!」

好地段換好宅 付出代價更大

房價漲了,對於好地段的自住消費者而言,只是帳面上好看而已,如果要在同樣的地段換一間屋況好一點的新屋,得要付出的相對代價相對也更高了。因此只有一間30、40年的中古屋在大安區或信義區,想要改善居家品質換一間新房子,同樣也成為了一種奢求。

除了痴痴地死守在原地,巴望著都市更新之外,似乎僅剩「移民」一途。於是這也成了台北市人口外移的主要原因之一。「誰說房價漲,民眾的口袋也會變得有錢?」付不起增值代價的,逼不得已也要遷離台北市,淪為城市移民了。

自用住宅難獲利? 傳授2招生財撇步

房地產要能夠產出實質上的獲益,就不能夠拿來做為「消費性」使用,換句話說就是非用來自住,若不是拿來出租或是營業,登記在您名下的房地產是不會提供給您任何收益報酬的。因此擁有房地產,並不代表就能夠致富,真正要靠房地產的資產本質特性獲得利潤的人,至少一定要有二筆以上的不動產,且其中一筆以上是用來出租或出售用的才行。

對於僅有一間自宅的人,要能夠捨得賣掉一間條件好的房子,換兩間條件較差的房子,除了下定決心很困難之外,可能還有許多環境和現況的因素也不容許真的這麼做。那麼只擁有單一不動產的所有權人,還是什麼其他的方式可以不賣房子,又仍然可以獲取資產報酬的實質利益?以下有兩個重點是可以做為反向思考的:

1.將房地產拿來做「資本」運用:一般大多數的民眾,能夠擁有一間房地產就已經非常了不得了,如果能有餘力將貸款早日還清就該要謝天謝地了,哪還有本事可以去奢求有第二間房地產來為自己賺錢?可是房價漲了,向銀行「增貸」的空間也相對變大,只有一間房地產的人,可以利用擔保條件的低利貸款「增貸」,轉做高報酬的投資獲利。好不容易贖完債務一身輕,再要您重新背負一次更沈重的債,扛負壓力與罪惡的觀感,就看您放不放得下。

2.將房地產拿來做「生財」使用:許多人辛苦打拚了一輩子,也可能只夠擁有一間安身立命的房地產做為居所,有了房子當然是要自己住,房市的景氣再好、房產的價值再高,與他又有何相干?如果能夠想通這點,只擁有一間房地產的人,還是可以把自己的房子出租給別人、另外承租便宜一點的房子來住,用收租來的錢去付給別人租金,有了利潤的價差,還是會有實質上的獲益。多半的人都難以割捨自己的房子留給別人住;情感與利益的一線之間,只差您看不看得開。
【本文作者為網路地產王資深顧問】【文/范世華】2010/03/02

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