簽訂房屋買賣斡旋書後應依約履行

民眾買房子通常會討價還價,當買方的出價與賣方售價有段差距時,房仲業者為了確保買方有購屋意願及保障雙方的權益,都會要求買方支付「斡旋金」,作為房仲業者代為奔走協調所需的費用,一旦買賣雙方對價錢達成協議,斡旋金就轉為買賣價金的一部分,倘若仲介買賣不成,斡旋金就必須退還給買方。

斡旋金制度是仲介業者所自創,法律並未明確定義其性質,但在司法實務上認為斡旋金契約是一種「買賣預約」,買賣雙方簽下房屋買賣斡旋書後就必須依約履行,所以在簽約前應注意斡旋書的條款。

拿斡旋金請仲介居間斡旋  :房仲業者為了確保買方有購屋意願及保障雙方的權益,倘若仲介買賣不成,斡旋金就必須退還給買方。

台中地方法院審過這麼一件案子,在一家金融公司任職的林姓男子,去年五月以三千九百零七萬元購買台中市「惠宇天青」大樓的預售屋,因房地產不景氣,乃委託春耕不動產經紀公司七期惠中分公司代為銷售,過了幾個月沒賣出去,但雙方的委託契約期還未滿,林某又另外與二十一世紀仲介簽約代售。

後來一名陳姓買主有意購屋,拿一百萬元作為斡旋金,請春耕不動產公司居間斡旋,最後買賣雙方同意以三千六百萬元成交,林姓屋主並與陳姓買家簽訂不動產買賣斡旋書,約定在七天內簽下正式的買賣契約。不料,過了幾天,二十一世紀仲介通知林姓屋主,有王姓買家願出三千八百三十萬元向他購屋,林因此反悔不願與陳姓買家簽約,陳雖然拿回一百萬元的斡旋金,仍告上法院,要求林賠償一百萬元的違約金。

法院認為,林姓屋主與陳姓買家簽訂的不動產買賣斡旋書中,約定「賣方同意買方提出的承購總價及付款方式後,斡旋金即轉為定金並作為簽約款的一部分」,可見雙方已就買賣房子達成合意,林姓屋主在斡旋書上面簽字後就必須依約履行。

由於不動產買賣斡旋書中約定,「斡旋金即轉為定金」,此時,若屋主違約不賣,依民法規定,屋主先前所收的定金(即斡旋金)必須加倍返還,因此陳姓買家可以請求一百萬元的違約金,但是,法官考量到目前社會經濟不景氣,房地產交易受到影響等因素,將違約金酌減為五十萬元,判決林姓屋主要賠陳五十萬元。
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