房貸優惠比照A咖 有撇步

科技新貴小天,剛領到豐碩年終獎金,準備結婚的他最近與未婚妻珍珍積極到處看屋,但自備款不足,小天想知道在自備款有限下,是否還能順利買到房子?

信義房屋表示,其實購屋族也有機會與銀行A咖享有相同的優質條件,像職業、公司、擔保品地段、信用往來等狀況,皆是決定申貸條件的關鍵。如果先天條件不足,可透過後天補強,買屋的區段要掌握「由大到小」、「由外而內」等兩大基本原則,這樣想爭取高成數、低利率就容易許多。

信義不動產估價師聯合事務所協理邱千惠指出,房貸銀行最注重產品地段,以台北市而言,公共設施充足,生活機能性強的大安、信義、中正、中山與松山五個精華區,房價相對穩定,當然銀行也樂於放貸。

公設足機能強 好貸

台北縣則以永和、新店市區、板橋市區、中和等地區抗跌性較佳。另外,重大工程已近完工的地區,如捷運周邊、捷運沿線的重要商圈、鄰近重大建設、交通建設、優質學區及辦公商圈附近等發展成熟區因可興建土地少,房屋供給量少,抗跌性亦佳。

此外,台北市南港經貿園區,大內科計畫(含士林、內湖、南港),台北縣則有新板特區、新莊副都心計畫(含頭前及副都心重劃區),這些未來具重大建設題材區域,銀行在貸款成數上也會予以考量。

永慶房屋總經理葉凌棋表示,市中心房價已高,新婚首購族往總價相對較低的地方移動已成趨勢,今年1月,北市南港、內湖、文山交易量明顯增加一到二成左右。

北縣的輕移民現象則更明顯。葉凌棋指出,北縣吸納移民的主要地區,向南為新店,向西則以板橋為主,北市民眾跨區購買的人數占了當地的三分之一,除總價相對北市較容易負擔外,捷運通勤已十分成熟、生活品質又與北市相近,在北市的居民不斷移入下,對地區房價支撐與成長具有一定程度的影響力,此外,近期話題性高的新莊也開始出現這樣的跡象,對於預算較有限的民眾而言,不妨可留意這些區塊。

職業信用良好 加分

中南部房市,台中市受到七期房價彈升及新成屋去化轉好影響下,間接拉抬中部地區的房市,景氣回暖對中部影響在年底更明顯。

永慶房仲集團董事長廖本勝解釋,台中主要以製造業為主,回溫速度比北部慢,近兩個月產業已有轉好跡象,加上許多新婚民眾在年前買屋好過年的氣氛下,買氣較前月好。

至於高雄,去年下半年雖有升格效益推動郊區的土地交易,但中古屋市場在屋主惜售,加上自用需求多半趁著去年政府優惠房貸期間就已購買,農曆年前的市場有些冷清,交易量少了一成五,價格持平,為全台主要都會區中房市表現較不理想的地方。

一般而言,銀行評定房貸成數的基準,在於房屋擔保品的位置、屋齡等條件,至於貸款人的職業收入、信用等條件,則是決定房貸利率的關鍵。

如果申貸人是公教人員、上市櫃公司員工、1,000大企業員工、會計師、醫師等專業人士,多半有機會向銀行爭取優惠的低利專案。以土銀、合庫、台銀、華銀和一銀等國內五大房貸銀行為例,去年底新承作房貸利率約1.81%,若申貸人在1,000大企業內上班、工作至少半年,利率有機會減0.25至1個百分點,20年下來,可節省不少支出,若平時又加強與銀行往來良好關係,如存款、薪資、基金下單、信用卡皆與同一家銀行往來,就有較多談判籌碼,有利爭取較好的貸款條件。

大環境的因素除區段外,小環境不佳的住宅,也讓銀行業者怕怕。例如周邊有嫌惡設施的房子,像是焚化爐、高壓電塔、廟宇、福地、加油站、葬儀社、瓦斯行和特種行業等,對居住品質、安全有影響的行業,或者周圍有空氣汙染、噪音的工廠,有些銀行即使願意申貸,申貸的成數通常不會太好。信義房屋分析,包括陰宅在內的嫌惡設施,皆會使房價較區域行情下跌5%~20%不等。

公園綠地學校 利多

信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮則指出,要取得貸款好條件,要注意「由大到小」、「由外而內」。

「由大到小」是指從大環境先看,再比較小環境。「大環境」包括所在區段、交通便利度、未來發展潛力;「小環境」則觀察社區或大樓知名度、是否鄰近公園綠地、明星學校和市場等,對於房價都有加減分的效果。

「由外而內」是從房子建材、結構、外觀質感和管理品質,到房子內部是否附裝潢、是否有滲漏水、通風採光良好、格局是否方正等等,條件越優,加分的項目愈多,房屋的價值也愈高,反之扣分的項目愈多。建議購屋族想要避免買到「難貸屋」或「無貸屋」,實地勘查是不二法門,白天夜晚,最好都實地勘查,了解周遭環境狀況。
經濟日報╱文/梁任瑋 2010/02/13