虎年行情 五動能支撐

產業景氣回溫,去年12月外銷訂單更已恢復到金融海嘯前水準,各家上市櫃公司紛紛宣布今年景氣預期會比去年更好,市場信心正逐漸轉強,另外,農曆年前適逢結婚旺季,受惠國人買屋成家觀念影響,1月房市交易更添柴火,交易量能高檔不墜,價格更續創新高。

永慶房仲集團統計,1月除高雄地區量縮一成五外,大台北及台中地區交易量大致持平,量能持續維持高檔;中古屋價格在全台豪宅持續創新高價下,間接拉抬周邊區域房價,台北市每坪均價42.8萬元、台北縣20.5萬元、台中市9.7萬元,均較前月持續上揚,高雄市利多題材效益未發酵,買氣略有轉弱,價格持平。

今年房市兩岸資金將帶動頂級投資型產品價格走高,首購、換屋自住族群因為房價考量,將會往市中心外環移動,M型化購屋趨勢會更明顯。

今年台灣房市將有五大房市動能,包括:

1、利率持續低檔,第二到三季可能小幅提升。

2、游資氾濫(本土、台商、境外華資、外資)。

3、陸資開放來台投資,由摸索進入實質行動。

4、ECFA及MOU簽訂激盪股市衝高,未來願景大。

5、全球經濟恢復成長動能。

由於ECFA有機會於今年完成簽訂,將牽動今年台北市豪宅、商辦、店面等高總價產品的表現,未來的房價區塊,將從過去的本地有錢人、一般民眾兩大市場再分出一個國際化頂級市場,台灣房市將由本土自用、置產需求市場轉為外資及本土投資需求推動型市場。

頂級投資型產品的投資人有以下特性:

1、無所謂合理價、平均價,景氣熱、股市好時,倍數效果強。

2、具收藏品及炫耀財特質,物件 異質性愈高,價格塑造效果愈強。

3、稀有性高,景氣熱時,供不應求。

4、行情與國際接軌程度隨經貿開放程度、城市國際化程度愈加顯著。

5、買家以具跨國企業、國際移動、與全球生意往來者為對像,非傳統的一般需求型產品僅局限當地的買家。

至於一般住宅產品,獲利時間相對長,價格變動幅度相對小,特色如下:

1、產品由經濟基本面決定,短期有波動,長期會修正回基本面曲線。

2、房價與失業率、國民所得、人口規模等整體經濟變化關聯度較高。

3、政府調降利息及優惠房貸政策停撥等各項刺激房市政策影響較大。

4、具有自住剛性需求,長期價格走勢較穩定。

5、買家以區域客需求為主,追價能力較有限。

展望今年房市,建議客戶購屋時應該注意以下幾點:

1、理性思考不衝動

不管市場如何,都應理性思考。

2、量力而為不超過

若自備款只有一成,是不是以租屋為優先。

3、需求出發想清楚

要想清楚究竟是要理財?投資?自用?

4、利空進場趁機會

例如對於買方來說,因為88風災國內受創嚴重…我們可以此消息來向屋主談價錢,爭取價位,此時反而是進場的好機會(將威脅轉成機會)。

5、換股操作B換A

利用此時將較差的地段產品換掉(淘汰掉),去換更好的;地段偏僻的地方藉此機會換掉(將二線產品換成一線的)。A級地段是保值的,不怕景氣的轉變。
作者是永慶房屋總經理 經濟日報╱文/葉凌棋 2010/02/13

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