知道違建還購買,事後不得要求售屋者負起瑕疵擔保責任

民眾購屋時,如果明知道房子有違建,隨時有報拆之風險卻還購買的話,事後就不能要求售屋者負起瑕疵擔保責任

高姓女子去年九月以六百萬元向陳姓女子購買台北縣板橋市一間四樓的房屋及頂樓的違建,雙方與安信建築經理公司簽約,委託安信公司代辦履約保證責任,高女並匯款一百二十九萬元至安信公司指定之銀行帳戶。

四樓及頂樓違建原先被陳女隔間改建為七間小套房出租,高女買下後也想繼續出租給別人,但因頂樓違建未經樓下其他住戶同意讓四樓屋主單獨使用,高女擔心無法順利出租,因此不願再付尾款,並要求陳女及安信公司應返還她先前所繳的一百二十九萬元,雙方打起官司。

違建隨時有報拆之風險 : 高女表示,陳女將頂樓違建出售給她,未附樓下住戶同意她使用屋頂平台的同意書,使得一至三樓的屋頂共有人隨時得訴請她拆除頂樓違建,且陳女將房屋隔間改建為七間小套房,卻未依建築法規定,申請建築主管機關審查許可,亦可能隨時遭到拆除,無法擔保她得以合法使用房子之效用與品質,陳女應負物之瑕疵擔保責任。

臺灣高等法院審理後判決高女敗訴,理由是高女購買這棟房子時,已經知悉頂樓未經全體共有人約定讓四樓專用,頂樓上面增建物屬違建,有隨時報拆之風險,卻仍同意以現況買受,並未要求售屋的陳女應附一至三樓住戶之使用同意書,不能於買賣契約成立後,再主張賣方的給付有瑕疵。

知情不能主張賣方給付有瑕疵 : 高院指出,民法第三五五條規定,買受人於契約成立時,如明知其物有瑕疵者,出賣人不負擔保之責。

雙方的買賣契約書中記載「本買賣標的物包括現有已增建(含外推)之違章建築物,區域在頂樓,買方並已確實知悉並同意該權利移轉之限制及其存在被拆除之風險;違建若在交屋後被通知須拆除(或被拆除)時,則由買方自行負擔風險」。

很明顯地,高女在購買時,陳女已明白告知高女頂樓增建物為違章建築,存在被拆除之風險,雙方並且依現況交屋,高女如果在意她是否有權使用屋頂平台,自應事先向賣方加以詢問,不能於契約成立後再來反悔爭執,高女無權要求陳女返還購屋款。
來源:住展房屋網

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