權狀上登記面積與實測面積不同,能否求償?

民眾買房子時,如果權狀上的登記面積錯誤,與實際測量的面積不同時,買受人可否向出賣人求償?

在不動產買賣實務上,通常均以土地及建物登記簿謄本所載面積作為買賣標的物之面積,若雙方在契約上約定「以登記面積為準」,那麼買受人即使發現權狀上的登記面積錯誤,也無法求償,但是如果在買賣契約中多加一段文字「但實地面積與地政機關登載資料有不符者,應由雙方協商或循司法程序解決」,有了這段「但書」,買受人就有權要求出賣人賠償。

測量結果 登記錯誤 : 蔡姓男子以八百五十五萬元向廖姓男子購買桃園縣龜山鄉的一間房子,交屋半年之後,鄰居指他的房地占用鄰居的土地。經法院委託台北縣新莊地政事務所測量,証實確有占用他人土地情形,測量時還發現蔡購買的土地面積,權狀登記為八十平方公尺,但實際面積僅七十七‧○五平方公尺,短少二‧九十五平方公尺。

這件占用他人土地官司,蔡後來花了一百多萬元向鄰居買下占有的鄰地,才解決糾紛。

蔡不滿他當初向廖買八十平方公尺的土地,但實際面積卻短少,於是依不當得利之法律關係向法院請求廖應返還土地短少部分之價金二十九萬五千七百五十二元。

廖則辯稱,他是根據土地登記謄本記載之面積出售土地,登記面積與計算面積出現誤差,原因是受限於地籍測量之方法、使用工具不同所生的合理誤差,並非瑕疵。

雙方約定 實測為準 : 新莊地政事務所鄭姓員工在法院作証也指出,該筆土地於民國六十五年初次登記時,係根據日據時代之地籍圖,至今土地並未重測過,當時登記因計算方式等因素,才會與現今以電腦計算出之面積不符,土地登記面積雖較實際計算短少,但仍在地籍測量面積計算的容許誤差三‧二十二平方公尺範圍內。

高院最後判決廖姓出售人敗訴,理由是該土地登記面積與實際計算面積之差額,雖在地籍測量之容許誤差範圍內,惟此容許誤差係地政機關測量時之誤差許可,與私人間買賣土地之面積計算不同。

雙方的不動產買賣契約既然約定「本買賣標的…實地面積與地政機關登載資料有不符者,應由雙方協商或循司法程序解決。」,可見雙方並非以土地登記面積作為買賣標的之面積,蔡要買八十平方公尺的土地,但廖移轉交付之土地面積僅七十七‧○五平方公尺,蔡有權請求廖返還該短少部分土地之價金二十九萬五千七百五十二元。
來源:住展房屋網

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