捷運共構宅 只漲不跌

都會區購屋族喜好購買已通車捷運站周邊一般住宅,一來保值,二來計劃以收租金取代定存獲利,中信房屋調查各捷運站租金投報率發現,大多數大台北捷運站旁住宅報酬率都在2%至3%之間,但有六個站則可站上3%以上,是定存族轉戰包租公可以優先參考的地段。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,強調「到站即到家」的捷運共構住宅,房價通常高於區域行情10%到20%,但銷售率依舊比其他產品高出40%到50%,讓這些具備捷運題材的推案,成為房地產代銷業者的定心丸。

美麗永安 半年飆升20% : 中和捷運永安市場站「美麗永安」的外觀。

根據住商不動產統計近半年來北市知名捷運共構宅的行情後發現,捷運永安站的「美麗永安」在短短半年間,漲幅達20%,傲視所有捷運共構宅,榮登近半年捷運共構漲幅王!而這份調查也發現,台北縣的捷運共構宅大於台北市。

徐佳馨表示,由於台北市房價過高,不少購屋人決定轉戰北縣,連帶拉抬了北縣房價,特別是被區域視為指標的捷運共構宅,表現更為亮眼。

住商不動產永和樂華加盟店張麗鴻店長表示,美麗永安一直是市場大熱門,最主要是區域環境佳,鄰近四號公園的大綠地,且有大型圖書館,學區也佳,加上交通便利,管理品質佳,不論出租或是出售,價格都相當漂亮,因此漲幅傲視群倫,其實並不意外。

但相對於美麗永安,美麗景安小環境較亂,加上鄰近市場,前面又有高架道路通過,賣相相對差了不少,兩案相比高下立見,這也是近半年來該案沒有太大漲幅的主要原因。

北縣產品 表現優於北市 :研究中也發現,台北縣的捷運共構表現優於北市,排名中新店的共構案就占了二至四名。徐佳馨分析,一方面是北市人口外移北縣趨勢明顯,二方面是新店地區因為街道開闊,居民素質整齊,一直深受不少台北市民所喜愛,總價不高的捷運共構宅成為不少人置產的首選。而隨著市場的買氣加溫,捷運共構宅的便利性與好出租的特質,未來仍有相當的前景。

中信房屋董事長特助胡佩蘭表示,由於去年第二季開始全台買氣旺,造成屋主惜售與房價直漲現象,在租金行情近兩年維持穩定的情形之下,捷運站周邊住宅產品的租金投報率大多無法突破3%,看來包租公確實不好當。

胡佩蘭表示,上述投報率超過3%的六個站分布在淡水線、木柵線、板南土城線及中和線,其中以中和線最亮眼,沿線包括頂溪站、永安市場站、景安站及南勢角站,一般住宅平均報酬率為3.14%,和北市一站之隔的頂溪站,報酬率更可達到3.55%,而板南土城線的海山站租金投報率更站上3.77%,成為全部捷運站的租金投報率之冠。

胡佩蘭分析,中和線報酬率較高,主要是受到這幾年缺乏炒作題材、空地有限致使新增供給偏低,進而造成中古屋房價上漲幅度不若板橋與新店,而租屋市場因為連結大安及中正兩區,穩定的接收了大安區一般上班族和學生租屋客層,因此儘管此客層對於高租金調幅接受度偏低,但在房價相對較低的條件下,反而成為高報酬率且租客穩定的租賃區塊。

租金報酬率 中和線亮眼 : 徐佳馨也提醒,捷運支線的開展,未來捷運共構共生的產品,讓預算有限的首購、新婚族在購屋的同時可省下買車與買車位的錢。但相對的「捷運共構」住宅的便利性,也讓結構、消防安全、隱私性與安全性成為大問題。

隨著捷運共構共生的產品越來越多,未來捷運共構產品如果施工品質不佳、規劃不夠完善,即便位置優越,也難獲消費者青睞。而受限於預算,又想享有捷運便利性的購屋者,可以選擇捷運站周邊屋齡較大的住宅,一樣可以享受到便利性。
經濟日報╱文/梁任瑋   2010/02/06

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