銀行貸放趨緊 投資客轉向買進預售屋

游資熱潮未退,台灣熱錢持續流竄,在央行指示之下,金融單位為了降低授信風險,不斷釋出緊縮投資客貸款訊息,希望藉此降低投資客投資意願;但是熱錢勢必要有出處,當目前股市回跌到七千多點之際,預售屋似乎逐漸成為游資最佳選擇 。

都更題材正夯,卻也出現導致房貸放款風險升高的隱憂,合庫為此發函旗下300多家分行示警。合庫認為目前都更題材已扭曲房價行情,例如,在台北市中正區都更地段,發生屋齡超過30年的標的,比屋齡僅15年,除都更外其他條件都差不多的房子,價格高出20%至30%,甚至將近50%的不合理現象。

例如,有都更題材、屋齡超過30年的房屋,房仲開出的成交價是1,500萬元,但屋齡少一半、處於該區之外的鄰近房屋,價格卻只有1,200萬,甚至1,000萬元,因此才要旗下行庫對都更產品授信趨嚴。

防範投資客,合作金庫前所未見訂定4大指標,明確列舉:1年內買賣移轉不動產多次、總體金融借款情況、短期內接連辦理多筆不動產貸款、承擔負債能力等4項指標,為判定「投資客」的4大準則。

土銀同時也要求旗下分行,須依照收支負債比、持有房屋等指標,來過濾投資客。據土銀的函令,除了明訂持有3戶以上房屋,就被判定為投資客,並要求旗下近150家分行,須以該借款戶在金融體系(包括本次房貸在內)的總授信餘額,須控制在夫婦年所得8倍內。

持有房屋的戶數上,合庫的認定比土銀更為嚴格,一旦被銀行發現持有房屋超過2戶,就會被認定為投資客。而合庫此次再度提出4大指標,作為「輔助衡量」的標準,據旗下分行的執行經驗,通常1年內,若買賣移轉不動產在2次以上,或1年內同時、接連辦理2筆以上的不動產貸款,就會被認定是投資客。

行庫主管說,只要是投資客,不論放款成數或寬限期,都會大為縮水。根據土銀、合庫的內規,只要被認定為投資客,貸款成數將降到6成,寬限期馬上從3至5年,砍為1年。

住展房屋網總監陳韻如表示,目前熱錢缺乏投資出處,資金可能還是會流向房地產;而今大型行庫貸款又日趨嚴謹,投資客極可能轉向投資預售屋。

預售屋在完工過戶之前,無須涉及貸款問題,再加上僅需在兩年至三年的施工期間,付清兩成左右的自備款,付款相對輕鬆;最重要的是,房地產業大多看好未來兩年後景氣,因此預料等完工後過戶前售出,應該有不錯的獲利,一推一拉之間,真的很可能把投資客轉向移往預售屋。

根據住展房屋網統計,2008年台北市預售屋售出總金額約為1,167億,銷售率52.29%;2009年台北市預售屋售出總金額為996億,銷售率53.71%,以中古屋投資難度日益升高來看,也許今年台北市預售屋銷售將會再創新高。

雖然目前預售屋價格也是維持在高點,但在與都更題材風險相較之下,時間是預售屋的最大優勢,回收時間可能較短,只要價格能被接受,可能會再掀起預售屋投資風潮。
住展房屋網 2010-02-05

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