老街再造加纜車 區域房市翻生原點?

不知是春節將近,加上學校這邊今年寒假又超過三十天,還是年底五都選舉在即而拼命推展『政績』,台北縣政府近期推展地方觀光的動作,還真的是拼很大。由北縣城鄉局主導的『老街再造、商機加倍』計畫,是在保存舊貌之基礎下,將縣內共14處老街翻新;根據縣府自己估計,此計劃完成後,每年可吸引超過3百萬觀光人潮,周邊創造的經濟產值逾150億。
此外,配合土城捷運線延伸頂埔段動工,與定案乍現曙光的三鶯線,北縣還準備打造連結三鶯三大觀光景點:三峽老街、鶯歌陶博館及三鶯藝術園區的纜車。本計劃同樣是城鄉局規劃,路線總長約3.82公里,採BOT推動,投資額15億;很湊巧,北縣預估此案101年完工後,也可望每年吸引3百萬觀光人次搭乘。
先姑且不談北縣這廂的『如意算盤』有多樂觀,根據住展雜誌市調觀察,三峽、鶯歌和深坑三地,最近也很巧地,相繼成為北縣房市焦點區。
三峽房市重心還是在北大特區,由於區域房價還在一字頭水準,因此吸引不少被迫外移購屋的大台北首購族群。鶯歌方面情況類似,不過因為區域質感問題,因此儘管外客比例增加,但在缺乏大案支撐或創造話題下,現階段房市仍以內需為主。
深坑由於頗近北市文山區,又能透過二高支線直通北市,信義快速道路開通後,更提供另一動線;理論上,區域房市應該大有可為。只是,顯然受區域地形所限,開發不易、腹地狹小之問題,是造成深坑房市數次開高走低的關鍵。如今北市高價推擠效應,似乎讓深坑再度出現『翻身』契機;去年底進場可售總戶數超過五百戶的新成屋大案「信義線上」,就是趁著都會高房價效應,推出搶市。
需注意的是,該案為工業區開發,使照登記為廠房及辦公大樓;不過從其坪數規劃為14~52坪看,買方實際當住宅使用的比例應該仍高。另外開價28萬/坪,與過去區域行情頂多20萬/坪相比,更高出不少;這很明顯是比價效應之『效果』。
深坑、三峽及鶯歌,原本都以觀光資源著稱。三峽近年因北大特區,房市大起;相較之下,相鄰的鶯歌則尚未受惠。深坑這邊,信義快速道路通車前後,曾有一波炒作情事,但後來無疾而終;這次「信」案逢高開高進場,會不會是深坑房市真正起飛的原點?或許「信」案有機會成功銷售,但以深坑區域之現實,也就是地形限制的問題來看,區域房市真正翻生的難度,仍不可謂不大。
至於北縣的老街再造或三鶯纜車,能不能真正創造官方宣稱的人潮與商機?再造完成後,區域特色之營造與周邊配套之完善與否,才更是關鍵所在!
住展房屋網 2010-01-27

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