彭培業:投資店面 熟記345法則

央行利率降至1%多,各銀行一年期定存利率僅剩1%不到,低利效應逼得定存族紛紛解約,尋找投報率更高的產品,由於商辦產品、黃金店面的投資門檻都頗高使得中、低價位店面成為了眾人最想投資的標的。

回顧過去三、四年來,店面交易幾乎是投資客天下,自用占的比率不到兩,而投資客主要目的,就是要賺店面增值的價差;不過,近半年來市場趨勢已有改變,買店面的幾乎是理財型投資人,目的是要長久穩定的租金收益。

最近常有民眾問我:「投資店面怎麼樣才可以賺到錢?」其實,店面的立店條件固然很重要,但先掌握立店商圈類型是都會型商圈校園型商圈觀光型商圈或地區型商圈,然後擬定管理方式,也很關鍵。我認為,店面好比大力水手卜派,有「菠菜」就會變強壯,力大無窮,而「分格、分時管理」就是店面所需的「菠菜」,我稱為「店面卜派理論」。

要如何才能做到「分格、分時管理」呢?在挑選產品時,可掌握兩個特點,第一,是選「面寬長」的店面第二則是挑選有效營業時間長之商圈。

一般來說,坪數相同的兩個店面,面寬長的店面,較能吸引到消費者的目光,而最佳比例就是面寬約為縱深的兩倍大面寬店面出租營業時可以分隔成幾個小店面出租,租金收益也會比較高;反之,面寬小、縱深長的店面就較吃虧,不僅不容易吸引過路客,空間也不好利用,只能有一間店面的租金收益。

店面可使用的時間愈長,店面收益也就愈多,因此,可以找商圈營業時間較長的區塊,再用分割時段的方法出租,例如白天賣早餐、晚上賣小吃,兩個業種合租一間店面,承租方可以節省店租、降低成本與降低風險,店面投資者也能增加租金收入。

長期來看,店面多是增值的,我常說「店面好比金雞母,買到好的店面富一生」,另外提供「345法則」給投資者參考。

所謂的「345法則」,就是要找投報率3%以上的店面、起碼要有四成自備款、投資的店面至少要適合五種行業進駐,只要符合這三項原則,就可以大膽進場投資。
【經濟日報╱黃啟菱】

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