劉學龍:商辦甜頭還在後頭、顏炳立:有合理價大膽買進

○九年頂新買下一○一大樓股權,成就商用不動產最受矚目的一樁交易,高力總經理劉學龍,正是牽成此案的靈魂人物。手中掌握外資動態一手資訊,劉學龍認為,二○一○年商用不動產將看到曙光,並於一一年大反彈。

根據統計,○九年台灣商用不動產交易金額,達九五○億元,次於○七年的千億元高峰,包括高力國際在內的幾家大型外資商仲顧問公司,都嘗到了甜美果實。不過,真正的甜頭,還在後頭。

高力國際總經理劉學龍說,其實○九年辦公大樓情況並不好,去化量低,幾乎是負需求,空置多達二萬坪,但整個交易量在下半年異軍突起,到了第四季,空置率開始下降,租金也持平,這才算開始「走出谷底」。他個人認為,一一年辦公大樓供給率是「零」,屆時台灣商辦會有大反彈力道,而一○年將提前看到曙光。

外資大軍一○年下半進台灣

「我認為,一○年商辦會受到更多投資法人的關注,不管是A、B級商辦,都會加碼。」這其中,銀彈充足的台灣壽險業者,肯定是加碼主力。如果以壽險業投資不動產部位上限三○%計算,整體可運用資金高達八‧九兆元,但目前平均占比只有四‧一一%,資金滿溢,勢必會在不動產市場繼續找標的。不過,相對今年占盡媒體版面的壽險業獵樓,低調的外資法人,甚至陸企,會不會加入一○年的戰局,反倒更讓外界關心。

站在服務外資的最前線,劉學龍個人認為,一○年第三季,外資大軍將會開進台灣商用不動產,第四季陸企也會大規模跟進。據了解,確實有不少陸資企業,尤其是金融業者,趁造訪台灣之餘,打探未來在台灣開設分行的商辦與店面,但是「真正落實的很少」,劉學龍說道。

「關鍵仍在於法令細節與執行辦法,雖然簽了MOU,ECFA應該也會簽,但是簽完架構,等細節出來,還要一段時間,所以我認為,大陸企業大規模來台設點,應該會晚一點,約莫一○年第四季」。

所幸,大陸之外的外資法人,沒有這個問題,會提前進場卡位。據劉學龍了解,金融海嘯退去後,外資已重新洗牌,現在有能力的都是強者,資金依然雄厚,「外資看台灣,兩岸連結的題材相當新穎,而台灣商用不動產價格與租金都被低估,具有吸引力」。

商用不動產交易狀況,是一個地區是否「國際化」的指標。二○○○年之前,台灣商用不動產完全沒有外資,大約○五、○六年之際,南山人壽買下惠普大樓、IBM大樓,開啟外資進軍商用不動產,並於○七年達到高峰,當時,超過三五%的交易量屬外資所有。

很可惜,○八年的一場國際金融風暴,斷了外資買氣,因此在劉學龍眼中,台灣商用不動產的「國際化元年」,會延到一○年。國際資金接續進入後,影響所及,台灣商用不動產價格將不斷創新高,租金也會緩步提升。

台灣商辦租金回報率低

商用不動產多是法人天下,但是一般投資人也並非沒機會,「如果有錢,買地最好,或者,台北市主要商圈辦公大樓與店面,應該也是安全投資,我建議,好的標的,三‧五%租金投報率就可以進場,現在法人大概三%就進場了」。

商用不動產是大型資金、國際玩家的市場,不同於一般住宅,因此最近政府一連串房市「示警」言語,不致影響外資看法。唯劉學龍坦言,台灣的商用不動產是有些不健康,他說:「大家認為香港、新加坡等等商辦價格高,但他們租金回報率都還有四‧五%以上,唯獨台北商辦價格不斷創新高,租金回報率愈來愈低,○九年第三季A級商辦也不過三‧五五%,這是台灣商用不動產最大問題,大家不看租金回報率,是不健康的」。

問題不是無解,只是球在政府手上。劉學龍認為,如果兩岸之間交流細節早早制定,落實基本面的新需求,商辦租金行情可有效提高;另外,為了讓龐大壽險資金有宣洩管道,愛台十二建設、BOT、發行政府建設公債等等,都是方法,只要政府掌控好發球權,就能在商辦價格漲升速度與租金回報率之間,取得健康發展。

有合理價大膽買進

商辦市場將漸漸好,多數人都認同,那麼住宅市場呢?戴德梁行總經理顏炳立說:「市區房價不要等、郊區房價不用等、台北有房不要賣、有合理價就大膽買進!」

還有,即便產業群聚效益仍不高的中南部,顏炳立也有新看法。他認為,○九年兩岸局勢轉變,需求有新支撐,高雄房價將完成築底。從土地及建築成本來看,新屋每坪起碼二○萬元,目前高雄每坪十至十二萬元的中古屋實屬偏低,可以放膽買進。

此外,數千億資金追逐有限土地籌碼,台北已經沒地了,一○年土地交易熱潮,顏炳立也認為勢必延燒到中南部都會區,而且是壽險業與上市櫃建商一起搶地。

在顏炳立眼中,台灣房地產市場局勢,可以用二四個字形容,「大陸掌控市場、政府提供市場、台商清楚市場、法人搶進市場」,長線趨勢已不可逆,唯一隱憂在於升息。但目前看來,政府沒打算下重手,而政策抑制豪宅飆高,在顏炳立眼中,「可以箝制不必打壓」,畢竟社會有貧有富,不一樣的實力與口袋深淺,本就有不同的決策角度與價格。總之,顏炳立就是看好台灣房市!北中南好地段,都有機會。

先探投資週刊 2009-12-31  文/劉軒彤

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