專家看法/雨遮不登記‧新屋價更高

內政部正研擬取消陽台、雨遮登記,這將使建商獲利減少一成,房地產市場的購屋族會受什麼影響?房價會就此下跌嗎?<<內容搶先看!>>雨遮的存在已是普遍的現象,消費者只能就雨遮多寡是否合理去判斷。消費者可從總價的角度去判斷,譬如說,若購買一樣的正常三房空間,比較周邊行情大約是多少,來作為該房子售價是否合理的依據。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示,陽台雖然登記在附屬建物上,不算是一般消費者使用的室內面積,但陽台具有完備建物使用的機能,可洗衣、晾衣、設置熱水器、空調設備空間,也可避難,還能當成外面與室內的過渡空間,擺設鞋子和置物等功能。而且陽台的確是只供該住戶使用的空間,從使用者付費的機制看,陽台登記在權狀上並不為過。

雨遮就用途上,因具備遮陽節能的功效,符合綠建築的概念,若登記在附屬面積內,當成一般的房價賣,長期以來一直是屢生爭議的癥結點。因為就環保的概念看,雨遮不僅可以遮雨,好天氣開窗也保持空氣流通,還可減少日曬的時間,的確有存在的必要性,但究竟價格該怎麼認定,就見仁見智。

蘇啟榮表示,由於雨遮可以登記在附屬面積內,一間新房子登記二至三坪的雨遮,並不罕見,如果是在台北市中,好一點的地段房價可能動輒每坪40、50萬元以上,乘上雨遮的坪數,則總價可能就因此多出百萬元;由於國內銷售房屋的習慣,是將扣除車位後的坪數,乘上區域的單價行情,對於建商來說,只要創造出最大的坪數,就能賣更多的價格。

因此,被當成附屬建物的雨遮,自然就成為建商努力規劃的誘因之一,有些新大樓外面圍了一大圈雨遮,常被房地產業者稱之為「土星環」。

倘若取消雨遮登記,可銷售的面積就會減少,但建商取得土地成本愈來愈高,沒理由因登記面積減少,讓原本要賣1,200萬元的房子只賣1,000萬元,建造與行銷成本勢必會轉嫁到主建物上,倘若未來陽台、雨遮真的取消登記,可能會使新推案的單價飆升。

蘇啟榮指出,市場房價取決於供需與景氣狀況,倘若登記規則產生改變,為因應新規則的面積減損,廠商不想改變總價,如同1,500萬元的三房產品,開發商因為成本與利潤考量,不會只賣1,300萬元,最後就會變成主建物部分的單價拉高,附屬及公設面積單價下調,總價還是不變。

但這麼一來,短期內市場上對於主建物、公設、附屬建物之間的價格比例到底多少才合理,勢必須要經過一段磨合期,買賣雙方對於價格的認知才會達到共識。

蘇啟榮建議,不管登記狀況怎麼改變,消費者都有決定是否購買的自由,若是覺得新大樓雨遮過多而明顯增加售價,則消費者大可不要購買,或是就價格再與屋主協商。

不過就實際面觀察,雨遮的存在已是普遍的現象,消費者只能就雨遮多寡是否合理去判斷。消費者可從總價的角度去判斷,譬如說,若購買一樣的正常三房空間,比較周邊行情大約是多少,來作為該房子售價是否合理的依據。

【經濟日報╱梁任瑋】

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