都更黃金屋‧地段比一比

台北市的房價過高已成為十大民怨之首,再加上政府官員以都更為題,認為是可以改善高房價問題的手段,使得都更成為小市民唯一可能「點石成金」的夢想。但由於推動都市更新曠日廢時,除非懂門道,不然很多都更案看得到、吃不到,雷聲大、雨點小,實際上成功的比率並不高。

以台北市為例,97年都市更新有42案、面積12.39公頃,今年至10月底止有49案、面積11.92公頃,不管是案件數或更新面積只比去年呈現小幅的成長。因此透過今年最熱門的幾樁大型都更案分析,或許可歸納出一些都更的必備因素,或許這樣距離都更夢就更近了。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示,都更議題發燒,不僅建商、銀行紛紛搶進都更商機,就連地方政府及國產局也都躍躍欲試。

除了內政部提出七大都更案之外,國產局也打破紀錄向台北市和高雄市政府遞件,申請擔任二件都市更新案的實施者,其中一處位於台北市南京東路和龍江路的華航公司附近,土地660坪;另一處在高雄市新興區的忠孝一路、中正三路交叉口,為商業區,土地690坪,堪稱國產局主導的兩大都更指標。

專業機構主導‧較易成功

另外營建署委託都市再生學會成立的「都市更新專業整合機構」,也已正式成軍,並選出全台31處區塊優先進行整合,其中北市有13處,都值得民眾長期投資,包括北市龍山寺一帶、南港路與三重路口、捷運六張犁站周邊、中山女中對面以及捷運圓山站西側等區。

蘇啟榮分析,相對於民間自行整合,動輒耗時數年甚至十年以上,由政府或都更專業機構主導的優先項目,因具官方或半官方色彩,且多有大面積國有土地為基礎,成功機率較大,且推動速度也較快,找該區或鄰近區域入門,應可大幅縮短都更期程。

以北市「中山女中對面地區」、「民權東路鼎興營區」兩都更案為例,兩者都位處市中心、具有交通方便,且鄰近重大建設。中山女中對面區域能串聯華山藝文特區、光華商圈、建國啤酒廠文化園區,基地面積又大,地段無與倫比。

「鼎興營區」也一樣,近松山機場、位處商業、辦公大樓聚集區,且是文湖線及民生汐止線雙捷運線交會點,開發價值也頗大,可望帶動周圍更多老舊房屋進行都更整合,建商早就進場卡位。在傳出政府有意加快都市更新案腳步後,更有投資客大舉搶進,不到一個月就幾乎把區域所有銷售中的公寓一掃而空。

華光華山南港‧指標案件

此外,華光、華山特區及南港都更案,則是行政院列管的六大指標性都更案中,幾件最具進展的大案,也是國內都更案的重要範例,預料將對國內不動產業起示範作用。

根據行政院的規劃,南港都更案範圍包括文創中心、南港輪胎、車站中心、軟體中心、會展中心等及南側202兵工廠,總計都更範圍以高鐵沿線廣達530公頃,其中公有土地占45%。忠孝東路北側由工業區變更為特定專用區,發展綜合商業區;南側定位為生技研究園區,增值潛力也頗令人矚目。

華光特區將開發成「台灣的華爾街」,設立亞太金融園區;華山特區則建設成為行政院「行政中心」,開發經費達數百億元,外界也評估此一開發案將衍生上千億元的商機。

同在西區的還有台灣產險在台北站前的「都市更新」計畫,合計都更土地總面積約1,870坪,預計2011年完成,可望成為國內產險公司辦理都更首例。台產研擬都更的地點,是從台北市館前路的台產總部出發,涵蓋信陽街、南陽街與許昌街的一部分,目前多是40年屋齡的老房舍,包括補習班、服飾店與小吃店。

另一個可望更新的商辦案例則是環亞百貨,富邦金控以100億元從勤美手中買下14層樓的環亞百貨。整棟建物只差三層樓還沒有賣,業主相對單純,包括中壽與另一業主,未來將洽詢是否出售或一起參與都更。

松山機場商圈‧直航加持

由於松山機場受惠兩岸直航題材,再加上附近的中泰賓館原址每戶4億起跳的文華苑話題不斷,使附近房價水漲船高。由於環亞百貨位處松山機場的黃金商圈,富邦人壽未來不僅坐收穩定收益,也可能會以環亞百貨為基地,進而整合周邊其他土地,做大規模的都市更新。儘管並非馬上推新案,但這樁房地產交易案,也為周邊商圈帶來更多話題利多。

而台北市政府為促進都市再生,97年也推出「台北好好看」計畫,藉由經費補助、容積獎勵、簡化行政程序及提供行政協助,改變都市風貌。目前受理之申請案計48件,審查通過推薦41件,其中涉及都市計畫變更部分,計有五件(中國信託、忠泰長虹、合庫、松仁路、金山石)已公告實施,12件辦理撤案,四件審議通過,十件已公開展覽。

蘇啟榮分析,若以現有的都市更新方式區分,大致可分為建商全數買回辦理都更、建商與地主或住戶協議合建、住戶自組都更會尋求建商發包工程,目前在銀行業者與建築經理公司也加入都更戰場之後,民眾的選擇更加多元化,一般而言是以建商全數買回都更效率最高,但銀行業者辦理都更的腳步也有加快的趨勢。

秉持五大原則‧老宅挖寶

今年以來幾件銀行主導的都更案如華南銀行便成功協助「世和大樓」住戶進行自建都更案,完成後每坪市價可望從30萬元提高到70萬元。一銀也成功協助國父紀念館附近的「尚華仁愛大樓」住戶完成都更,把原本一坪60萬元的房子變成每坪130萬元的豪宅;另外土銀在北市南港區修德國宅的都更案業已動工。

信義房屋也提醒,掌握「都更黃金屋」商機,地段是首選元素,但要注意以下<<五大選購原則>>:

第一、最好坐落豪宅聚落周邊,基地面積大且方正。

二、臨主幹道,捷運站、明星學區周邊尤佳。

三、高容積率的商業用地優於住宅用地。

四、土地持分高、戶數少、樓層低的老舊公寓。

五、已經列入都更範圍內的舊宅。

畢竟都更協調過程耗時費力,完成一件更新案可能需時長達五至十年,據台北都更處統計,平均需要2,800天(約7.7年),所以要從老宅挖出黃金,絕對要耐得住時間及成本的煎熬。

【經濟日報╱梁任瑋】