是房價太貴 還是你買不起

打開網路上評論房地產的討論版,大約有七成以上網友,普遍反應對房價的不滿,並且延續之前媒體引用的觀念,認為國民所得沒有增加,房價就不該上漲,目前房價只會造成泡沫化等說法。 

討論版當然也有另一種聲音,認為所謂的房價過高,只是少數地區或是少數產品,並非所有的房子都是買不起的。甚至還會進一步規勸其他網友,不要用大安區或是豪宅的房價,來評判房價是不是太貴,畢竟一般人要買得起高房價地段,或是高價產品,都需要經過一些時間與過程的。

網路世界很寬廣,每種說法都會找到一批共鳴者,以及持反對意見的嗆聲者。但若僅僅流於口舌之爭,說服力薄弱,當大家都認為是房價過高時,可以先試試,回過頭來,檢視自己的財務現況,再探討買不起房子的真正原因。

買不起原因之一 我的購屋能力不足?

房價是不是真的很貴,事實上跟價值判斷息息相關。

一般人常用所得收入與房價的比例關係,來比對房價的合理性,觀念上認為所得沒有增加,房價就不應該上漲。也就是說,房價上漲的部份,應該是可以增加所得來填補的。

實際上卻可能是,不是房子漲價太貴,導致你買不起;而是你挑選的標的物超出你的經濟能力,所以才買不起。

這種說法可能會引起爭議,但這種假設不是空穴來風,我們讓數字來說話。

表一是台灣『個人』、各年齡層的購屋能力分析表,以中產階級三十歲至三十四歲為例,二○○七年整年度的可支配所得將近五十萬元,以銀行的計算可貸額度方式推算,這樣的年收入大約可貸四百萬元,換算一般七五%貸款額度,購屋總價大約五百三十萬,自備款大約要一百三十萬,每月房貸支出約兩萬元。

也就是說,如果依平均水準來看,只要有一百三十萬的自備款,你就應該買得起總價五百三十萬的房子。

在質疑房價是否過高的同時,大家可以評估一下,自己的收入與平均水準的落差,基本上個人年度收入應該要達到平均水平,當然愈高愈好,表示購屋能力愈佳。

如果你的個人收入達到平均水準,但是沒有自備款,這就是個人問題了;另一方面,如果依目前收入水準,想購買超過五百三十萬的房子,可能就有點高估自己了。

買不起原因之二 我的自備款不足?

現在的貸款利率不高,因此每月房貸支出不是太大問題,多數人都可以負擔,主要問題還是出在缺少自備款,那又為何存不到自備款呢?這跟個人理財習慣有關,我們先看看其他人都是怎麼存錢的。

以二○○七年行政院主計處公佈的儲蓄率來看,全台平均約二十%,定義是以(儲蓄∕可支配所得)×%而得。台北市及桃園縣、新竹市、高雄市都屬於高儲蓄率縣市,平均約達二十五%;其他像新竹縣二十%、台北縣十七%不等。

用這個比例換算,二○○七年台北市家戶的年儲蓄額三十二點五萬,台北縣家戶年儲蓄額十六萬,桃園縣年儲蓄額將近二十六萬。換算自備款,台北市民準備約四年、台北縣民需準備約八年、桃園縣民則僅須準備五年。

由此看來,儲蓄率及儲蓄金額,就是影響自備款準備年數的關鍵。多數台北市家庭,每年儲蓄三十二萬;多數台北縣家庭,每年儲蓄十六萬;大約有一半桃園縣家庭,每年儲蓄二十五萬。可以比對一下自家的儲蓄率及儲蓄金額,與這個平均標準的差距。

換句話說,如果我以此標準有收入、有儲蓄,結果我還是買不起一般住宅,那才是房價真的太貴了。

買不起原因之三 實在是房價太貴?

台北縣二○○七年新成屋平均單價二十一萬,五百三十萬可買二十五坪,扣掉公設大約是兩房格局,如果選擇中古屋,買到三房應該沒問題,但是地點的選擇性比較小。

台北市可就真的是沒辦法,二○○七年新成屋平均單價五十二點七萬,五百三十萬只能買十坪,似乎只有小套房可挑選了。

桃園縣就不一樣了,桃園縣平均單價十二萬,五百三十萬可買將近四十五坪,桃園跟台北的所得落差並不大,桃園縣可支配所得,約是台北市的七十八%,甚至比台北縣還多出十%,但是房價卻僅有台北市的五分之一、台北縣的二分之一,往桃園看,並沒有房價太貴的問題。

五十甲建築行銷公司副總劉益民表示,根據他的觀察,現在年輕人的存款習慣不如以往。消費誘惑多,因此儲蓄速度很慢,不容易存到買房子的自備款。

深耕桃園房市的五十甲建築行銷公司副總劉益民表示,根據他的觀察,現在年輕人的存款習慣不如以往,消費誘惑多、社交開銷大,因此儲蓄速度很慢,不容易存到買房子的自備款。

劉副總表示,以桃園為例,其相對房價負擔是偏低的,也就是說,北部的年輕人如果要購屋,往台北地區的外緣移動,已經變成一種常態,應該要逐漸接受這個趨勢。

他指出,近年興起的三峽及林口,生活機能不夠成型,土地成本又讓房價愈墊愈高,使得桃園房價相對便宜,加上未來五楊高架橋開通後,將有效紓解桃園交通雍塞問題,購屋族群勢必回流桃園。長期來看,桃園房價還有一大段的補漲空間,一般住宅將會先追上新莊房價。

受薪族購屋不是夢

受薪階級想要在台北市買房子,是不是真的這麼遙不可及?張小姐服務於台北金融圈,進入職場大約有十二年,三年前,也就是工作九年後,用一百萬的存款當頭期款,買下位於基隆路松隆路口的挑高套房,當時總價大約是五百萬,換算單價大約是三十九萬一坪。

今年她想換個空間比較大的房子,打算賣掉原來四樓的套房,買下同一棟二樓十七坪較大的一房,目前正在洽談中,手上現今大約有兩百萬,加上賣掉房子後的的金額,總計將近五百萬。

張小姐計畫拿其中的三百五十萬購屋,總價可以拉到一千萬以上,保守一點的話,購屋總價大約是在八百萬至一千萬左右,可以輕輕鬆鬆在台北市買房。

現在利率低,對支付每月房貸大都不是問題,重點在於,張小姐是如何存到買房子的第一筆自備款兩百萬?張小姐說,其實並沒有想像中困難,嚴格說起來,九年存一百萬,平均等於是一年存十一萬,一個月大約是一萬。

張小姐說,買房子本來就是一種強迫儲蓄的方式,每個月、每年,存多少錢當成是一個目標,只要認真當一回事,在這個前提下,所有的消費支出,都會有所節制與控制。

食、衣、住、行、育、樂,買不買或吃不吃,其實影響都不大,日子還是一天天過,但是省下來的金額累積起來卻十分可觀,因此張小姐最後建議,儲蓄是一條漫長的路,但是只要越過關卡門檻,看到自己的存摺金額達到五十萬之後,就會更樂於看到數字繼續往上增加,省吃儉用的意願會更高,重點是先要跨過門檻,就會一步步走到完成購屋的夢想。

張小姐更難得的是,當投資有所獲利時,選擇償還本金以減輕房貸壓力,而非將獲利再度投資,避免血本無歸的窘境。在去年下半年開始出現經濟警訊時,張小姐便將手中大部分的投資股票出脫,成功避開這場全球股災、全身而退,並運用這筆獲利償還銀行本金,有效降低每月房貸支出,從每月兩萬兩千元減少到一萬五仟元,張小姐的作法顯得實際又實惠。

大多數人買房子,都是得要一步步來,就像我們唸書也是從小學、到中學、到大學,循序漸進。根據經驗值,工作時間在十年內,想要憑一己之力買台北市的房子,已經是很不簡單;所以,如果你只上班五年至六年,就想買台北市辦公商圈的房子,當然是買不起。

購買負擔能力以內的房子為開始吧!耐心儲蓄再慢慢換屋,一步一步接近目標與夢想的過程,這已是馬斯洛需求層次理論中,所謂「自我實現」的最高等級了。

文章來源住展雜誌339期 http://www.myhousing.com.tw【文/陳韻如】