地上權住宅

地上權正夯，近來土地標售頻傳佳績，但這種產品值得投資嗎？建築界少數擁有地政博士頭銜的基泰建設總經理馮先勉，最近發表了一篇不同看法的文章，引發市場熱烈討論。

馮先勉指出，國內現行地上權制度不合理，購買這類住宅的人，除非在過程中有辦法連本帶利回收，否則將成為真正的「屋奴」；同樣的，大型機構投資商用地上權產品，在目前制度下，也只會「空忙一場」。

他認為，國內地上權制度很有問題，以土地來說，在取得時就已付過一次使用費 (權利金)，按理在使用年限內不必再支付任何使用費，但國內制度卻是每年還得再繳地租，而且地租還跟著公告地價每年不斷調高。

馮先勉說，目前土地稅制中的「地價稅」和「土地增值稅」，是典型的重複課稅。選擇地上權住宅有不少人是經濟弱勢，但只有每年增加的負擔卻沒有未來的收益，恐會導致自己和家人陷入「貧者愈貧」的輪迴。

馮先勉說，即使是商業地上權產品也不算是好投資，他以台北101大樓為例，雖有50年地上權，但光是興建和賠錢階段就用掉10多年，近兩年開始賺錢了，但要將投入的本錢全部賺回，至少還有10多年，如要賺一個本，大約又要10年。以台北101如此好的區位，仍然經營得如此辛苦，可見要靠地上權商用不動產獲利有多困難。

「是讓有理想的人，有便宜取得土地的機會」

雖然對地上權投資價值高度質疑，但馮先勉接受記者電訪時強調，他並非完全否定地上權，地上權如果是讓有理想、有能力的人或企業能有便宜取得土地的機會，藉以發揮長才，提供社會大眾更好的服務，就能創造地利共享。

他表示，目前國內地上權定位不明，主管機關希望透過地上權高價標售來增加財政收入，但這是典型的「飲鴆止渴」。大陸已發現地上權標售是推升房價的重要主因，正在改變做法，台灣也應思考。

財政部國有財產署：沒有重複課稅問題

對於馮先勉所指「重複課稅」，財政部國有財產署主任秘書陳秀琴表示，權利金是取得使用權利，地租歸地租，依照法令沒有重複課稅問題，至於地上權最後必須返還，購屋者只有付出，沒有回本機會，恐成真正「屋奴」，她表示，地上權住宅價格低於市價，購屋者負擔其實還比較輕。

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】http://money.udn.com

地上權住宅 業界怎麼看？

利害得失 見仁見智

預計明年第1季在北市文山區推出最低只要3字頭地上權住宅的華固副總劉若梅表示，國內地上權住宅案仍不多，未來性有待觀察，但以信義計劃區地上權豪宅「台北花園」為例，這幾年房價還是有漲，只是漲幅不如所有權住宅。

她表示，台北市房價居高不下，現在要在北市買房子代價很高，從自住角度來說，地上權住宅提供民眾一個留在台北市的機會，利害得失見仁見智。

限制多 不適合自住

住商不動產企研室主任徐佳馨則認為地上權是否值得投資是一個機會成本問題，如果只有兩個機會，一是放在銀行，一是買地上權出租給別人，計算回本年限及後續獲利，未必不划算，不過，她認同地上權產品並不適合自住，除了到期返還外、還有租稅逐年提高以及貸款利率偏高等問題。

續約年限 獲利關鍵

瑞普國際總裁曾東茂表示，如果以50年地上權來算，對壽險業投資回報而言確實不是很划算，但國內投資管道缺乏，壽險也不得不為；不過他強調，有人計算過，地上權如果達90年，價值就會和擁有土地一樣，由於目前國內還沒有到期的地上權，屆時能否續約到90年？將是獲利另一關鍵。

聯合晚報╱整理╱游智文 http://money.udn.com

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