掌握3祕技 選對老屋淘金

都更商機火熱,不少精華區的老宅,陸續搭上都更列車,但專家提醒,搶攻都更商機,並非每間老宅都可立即改頭換面、坐享房價翻倍的效益,並建議購屋人掌握三大祕技,與其衝動買下老屋,不如選對老屋淘金:
一、上政府相關網站了解「劃定都更」區域:東森房屋董事長王應傑指出,都更時間往往要等待5年甚至10年以上,因此應明確了解政府已公布進行都更計劃區域,才不會為了都更效益,衝動買下老宅卻遙遙無期。包括內政部營建署及北市、北縣都發局等或與都更相關的政府單位,都可找到資訊。

二、商業用地容積率較住宅用地高,都更改建可分回的面積較大:東森房屋南港站前店店東呂文法說,土地的容積率愈高,都更後可分到的面積愈大,例如商三用地的容積率是560%,一坪土地面積可蓋5.6坪的樓地板面積且多數位於大馬路邊而非小巷內,因此較易達到劃定都更的標準。相較之下,住三用地容積率則是225%,但購屋人也應注意,為了都更利益而購買商三用地的商業大樓,包括居住品質及周邊環境等條件,其實不比住三用地的純住宅區好。

三、善用計算機,精算都更利潤:呂文法指出,目前都更建案大多能獲得的容積獎勵率約為30%、停車獎勵率約為20%,若以商三用地為例,原有的容積率560%,再加上30%的容積獎勵、20%的停車獎勵,換算下來,一坪土地可蓋到8.4坪的樓地板面積,再依建築法規規定,附屬建物(如陽台、雨遮等)部份可蓋到總坪數的八分之一,公設部份可蓋到總坪數的30%以上,因此一坪土地共可蓋到8.4×1.125×1.3=12.285坪的樓地板面積。通常地主可分回6成的比例,呂文法以張先生花1,350萬元買下商三用地、30坪的老公寓為例,張先生的土地持分約7坪,以每坪可蓋12坪的樓地板面積計算,擁有7坪土地持分的張先生,於都更後可蓋84坪,張先生分回6成比例,也就是50.4坪面積。

假設屆時新房子每坪售價為50萬元,總市價就是2,520萬元,加上停車獎勵的停車位部份,以目前市價約200萬元為參考值,可算出都更之後,張先生分回的房屋總價至少是2,720萬元,與原來的購入成本1,350萬元相較,張先生的房子增值1,370萬元。馬婉珍/台北報導