19 5 月 小套房貸款僅5成 購屋負擔不輕
台北市買房難如登天，民眾轉而選擇購買低總價的小套房；銀行業者說，坪數15坪以下的小套房，最低利率從2.3%至2.5%，甚至3%起跳，但成數最高只有5至6成，且無寬限期。購屋者必須準備4至5成的自備款，且須負擔較高的貸款利息，負擔並不輕。
銀行業者提醒，小套房貸款成數較低，購屋者必須準備4至5成的自備款，且須負擔較高的貸款利息，負擔並不輕。
小套房每坪單價較高，民眾接手意願低，基於風險考量銀行大都持「儘量避開」，套房貸款一律送總行專案審查。
台銀即指出，凡坪數在15坪以下（含公設及附屬建築，但不包括車位）的房屋貸款，除無寬限期外，利率亦從2.5%起跳，最高成數僅5 成。
另一大型公股銀行也說，15坪以下套房貸款，若地點和貸款人條件好，例如台北捷運沿線的建案，貸款人年收入逾150萬等的優質客戶，才能爭取到2%以下利率。
否則，利率一律2%起跳。但貸款成數最高僅6成，且不提供寬限期。
再者，倘若套房建案座落在「特殊地段」，如附近有KTV或酒店等特殊地段；銀行業者說，因避免擔保品不易處分，也不會承做。
合庫則表示，原則上，凡坪數10坪以下即列為小套房，最高成數在6成左右，利率則自2.7％起跳，但有2至3年的寬限期。
小套房貸款成數較低，購屋者必須準備4至5成的自備款，且須負擔較高的貸款利息，負擔並不輕。
據了解，為了避免銀行殺價競爭，近年來央行對於銀行承做房屋貸款，最低「默契利率」的利率是1.84%，至於土地和建築融資的默契利率分別為2.5%及2.75%。
銀行業者指出，金融監理機構規定，銀行正常放款須提1%準備，加上非自用住宅貸款占銀行風險性資產權數為100%；比自用住宅的45%高出1倍以上，已間接墊高銀行資金成本。
因此，多家大型銀行表示，最近已將房貸最低利率自過去的1.84%，調到1.9%以上；同時，土地和建築貸款最低利率，也往上調至少1碼（0.25個百分點）。
台銀表示，目前土地和建築最低利率維持2.5%及2.75%；但建案必須通過「三好」，即須符合地點好、建商好及產品好等三大條件；舉例來說，知名建商在精華地區推出小套房建案，因產品不好，就可能不做。
即使是很好的建商，新承做土地和建築貸款利率大都從2.7%或2.8%起跳，甚至有不少個案利率已經拉高到3%以上。
【聯合報╱記者羅兩莎／台北報導】http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=417&f_SUB_ID=4065&f_ART_ID=308201#ixzz32BQLzXFj
低公設套房隔2房 有利提高貸款成數
市區的小套房以坪數壓低總價，因而獲得不少年輕族群的青睞，但僅有5~7成的貸款成數，甚至有部分公股行庫不予承作，增加不少自備負擔。
專家建議，買小坪數住宅，首選捷運站周邊與明星學區，增加該屋保值性，或是購買隔間成2房的產品，提高轉手度，都有機會使放款成數增加。
小坪數住宅的認定，一般以權狀坪數15坪以內，或扣除公設後的室內坪數8坪以下為主，也有部分行庫以20坪做為基準來判別，各家行庫稍有不同。
坪數過小的住宅，由於多半為套房產品，偏離市場主流的2~3房，交易侷限於單身族群或訴求出租的包租公，轉手度不佳，故貸款成數較低，甚至有部分公股行庫不予承作。
捷運站周邊較保值
以台灣企銀標準來看，將房屋坐落地點分A、B、C、D，4種等級，A級地段最佳，可貸款8成，B級次之，可貸7.5成，而小宅產品貸款成數會再減1成，約僅6~7成。
彰化銀行則是權狀面積15坪，或是主建物面積10坪以下的住宅產品不予承作房貸。
土地銀行除了特殊優良客戶外，15坪以下住宅同樣不承作。
台灣銀行將15坪以下產品視為套房管制，放款成數降低至5~6成，而且利率也可能較一般產品高。
要如何增加小宅的貸款成數，信義房屋地政士聯合事務所專案經理林以德提及，若是該屋位於明星學區內可供設籍，由於稀有、熱門，即便是套房，也可能有不錯的貸款成數。
且若是公設比低的物件，分隔成2房，提高轉手度，也有機會獲得較高的貸款成數。
群義房屋南京三民店專案經理陳奕志則補充，一般捷運站周邊200公尺的住宅，多半較為保值，放貸成數也較正常。
銀行鑑價，會請受理房貸的在地分行派員到房屋現場勘查，或請民眾自行拍照，提供相關室內配置圖給予放款行庫參考。
想獲得較好的貸款成數，屋齡勿太老舊，屋況一般即可，裝潢與否則影響不大。
一般20坪以上，3房的主流住宅產品，放款狀況都很正常。
若是非得購買小套房，以屋齡新、管理佳的酒店式大樓較佳，貸款成數有機會拉高。
選酒店式大樓較佳
至於台北市精華區內不少樓高3.6米，4.5米的挑高式小套房，做成夾層增加使用空間與坪效，由於多為違規使用，行庫放款以權狀坪數為主，故難以認定使用空間增加。
林以德提醒，一般套房社區出入人口複雜，管理不易，貸款成數不佳，除非是年輕族群資金不足，否則一般較不建議購買。
【洪安怡╱台北報導】http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20140426/35791008/
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