17 3 月 嚴控貸款成數 房價自然下修
相較於其他產業，這幾年房地產業算是非常幸運，受惠於低利環境與市場過多游資，讓台灣房地產市場走了一波罕見的十年長多頭。以幾個指標觀察，北市中古屋均價在十年內增長170.1%，購屋壓力從十年前的5.2倍到如今的11.6倍。
房貸利率不漲反跌
壓力明顯增加，可是利率不漲，而今的房貸利率，還較十年前低1.058個百分點，房產業也出現量變與質變，以我們不動產經紀業為例，2003年時，全台經紀業僅有1,627家，大型連鎖品牌僅853家，占了產業的52.4%。
買賣房產服務品質
但十年後，經紀業增加至5,918家，大型連鎖品牌達3,707家，占比超過62.6%，從趨勢來看，未來不動產經紀業走向集團化，極大化發展是必然的方向。這也反應出，房仲業者的服務品質，對有意買賣房產的民眾愈來愈重要。
游資充斥下，也缺乏大幅向下修正空間 圖片來源：好房網
房仲產業資格認證
在選擇房仲業者前，不妨先了解一下房仲產業的歷史。最早從樓面式的電話開發，到後來引進美國、日本的店面式經營，人員也從過去被謔稱「牽猴仔」，到如今，成為國家考試與資格認證的專業經紀人。
競合整併強者恆強
不動產經紀業的品牌也從百家爭鳴，到競合整併，強者恆強，以十年前為例，當時最大的不動產經紀業者，全台不過200家規模，其餘品牌也頂多是100多家或是百家不到的規模，但到如今，百家已經成為一個當品牌的最基本門檻，大者恆大的趨勢也更為明顯。
品牌產品服務提供
集團化發展在某種程度上也意味著，多品牌、多層次的經營已經成為管理顯學，最有名的例子，莫過於豐田汽車與王品集團，都是多層次品牌經營的成功典範，透過多品牌的產品與服務提供，滿足不同需求的消費者，市占率自然增加。
統合管理降低成本
也因為市占率的提高，對內集中採購、統合管理以降低成本，對外增加曝光度，加快流通速度，增加店營運效能，進而提供更完善且全面的消費者服務。
教育訓練業務支援
業者在經營多品牌時，即便因為主客觀環境有所不同，而必須作出區隔，但我認為，中心思想一定具有一致性。對內，新品牌會透過組織提供的各項教育訓練及業務支援系統，提供經紀人員厚實之依靠，進而成就顧客，協助其創造幸福家和的美滿家庭。
創造財富關懷弱勢
更重要的是，一個現代化的品牌，一定是以自利利他、繁榮共好的態度，從關懷弱勢，重視社會公益的方向經營，讓企業不僅是創造財富的經濟體，更是扶植社會成長的促進體，這也是企業的責任所在。
動產經紀產業洗牌
下半年將是不動產經紀業的產業大洗牌，七合一選舉將至，雖然各區都會端出各式各樣的建設牛肉，不過，為了平息民怨，搬出新的打炒房施策也不無可能，加上區域價格已經來到歷史高點，短期內往上成長有限。
低利環境大幅下修
但在低利環境、游資充斥下，也缺乏大幅向下修正空間，種種不確定因素會促使交易量難以放大，體質較差的房仲業者將被迫現形。
不過房地產對於民眾來說，仍是一個安穩的投資標的，也因此，在百家爭鳴下，民眾更應慎選具備服務、專業、品牌形象的房仲業者，才能確保買賣權益。
資料來源：經濟日報╱陳錫琮 http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=419&f_SUB_ID=4104&f_ART_ID=305135
財經觀點／嚴控核貸成數 讓房價「自然消風」
奢侈稅自2011年6月1日施行已超過2年半，截至今年2月，不動產實際課徵奢侈稅僅83億元，但房價並未顯著回跌，導致批評聲浪不斷。
委會審查修正草案
最近立法院財委會審查「特種貨物及勞務稅條例」部份條文修正草案時，財政部認為短期投機哄抬房價已顯著改善，且自住購屋需求穩定增加，房地產市場逐漸朝常態導正，不必再大幅修法，奢侈稅2年閉鎖期也不宜延長，等房價「軟著陸」回歸市場正軌，將研究奢侈稅的落日時點。
可免予課徵奢侈稅
另外，非都市工業用地也納入課稅範圍，但為免傷及無辜，針對非屬短期投機且經財政部核定的案件，可免予課徵奢侈稅；同時也訂定「自用住宅防弊條款」，藉以杜絕假自住、真炒房漏洞，讓奢侈稅更符合抑制投機的立法初衷。
不斷加強查逃漏稅
其實有關奢侈稅修法議題已討論超過一年，期間除主管機關不斷加強查稽逃漏稅，社會大眾也認為房價已到高峰，且央行自2010年中推出「針對性審慎措施」以來凡是被央行點名的區域，完工交屋後進住率大都偏低，此可由夜晚點燈率直接研判投資或投機比率，以及一旦景氣反轉，可能導致房價下跌預期，市場逐漸產生觀望心理。
當前市場動向趨勢
從今年329檔期各地區推案量可窺知當前市場動向趨勢，根據住展雜誌調查報告顯示，329檔期北台灣、台中與高雄都會區推案量將超過4586億元，占總案量8成的北台灣3706億元案量，幾乎是去年2198億元的1.7倍，更是近7年來最大的量體。
賣方市場轉折前兆
但高雄地區329檔期推案卻從去年500億元縮減至50億元，僅剩1/10，所透露的玄機應是買方市場與賣方市場轉折前兆，緊接著將是賣方重新調整開價與加大議價空間，甚至開始下修。
房價泡沫自然消風
主管機關當務之急除應密切追蹤市場走勢與房價動向外，更應嚴格監控房貸估價與核貸成數，以期緊繃的房價泡沫自然「消風」，讓市場供需順勢導引房市逐漸朝「軟著陸」發展，這才是當前全球詭譎多變政經情勢中最佳因應策略。
資料來源：聯合報 http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=419&f_SUB_ID=4104&f_ART_ID=305134
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