04 10 月 政策及低利率導致房價上漲？
近日立法委員許添財向央行10A總裁彭淮南質詢時，質疑央行實施長年低利率與寬鬆貨幣政策不當，導致台灣房價不斷上漲；不料彭淮南卻駁斥許添財說法，並指房價上漲與貨幣政策關聯性很小。住展企研室認為，若未體察事實，恐怕也無法讓社會大眾信服。
我國自九○年代以來，利率就維持在百分之四以下，且市場上貨幣水位年年上揚，資金氾濫甚為嚴重。
尤其是九七年金融海嘯以來，央行為確保資本市場資金動能無虞，又為市場供給大量資金，最後演變成滿地爛頭寸，銀行到處「求人借錢」。這是鐵錚錚、且無法否認的事實。
實施貨幣量化寬鬆
多數國人只知美國實施貨幣量化寬鬆，卻不知台灣早就實施貨幣量化寬鬆多年。這點從央行逐月公布的貨幣概況就能窺見一二，而今年七、八月的M1B、M2平均餘額，依然維持在歷史高檔，顯示市場資金量還是很多，甚至有學者抨擊央行是在實施「廉價新台幣」政策。
央行寬鬆貨幣政策，應該無意引導房價高漲。
投資與經濟的成長
央行為資本市場創造出一個資金豐沛的環境，旨在希望帶動民間投資與經濟成長，但實施迄今，我國民間投資成長實在有限、內需依舊疲弱不振，我國經濟成長動力仍仰賴出口外銷與政府支出。那麼，市場上氾濫的錢怎麼辦？
市場上的資金自然會尋找出路，只是宥於我國投資管道十分有限，扣除工商業投資，主要投資管道只剩股市與房市。
但股市波動太大，獲利者少而賠錢者多，迄今股市成交量能還是很慘淡，於是乎資金就一窩蜂湧進房地產，進而推升房價。
置產買盤始終不退
在市場資過盛、利率極低的情況下，投資客所取得的資金成本是很低的，以致於房市中的投資置產買盤始終不退。
當然，我們仍須客觀地說，房價上漲原由並非只有單一因素，央行寬鬆貨幣政策只是其中之一，另外像房地產稅制扭曲、房屋贈與避稅等漏洞，也是箇中原因。
住展房屋網企研室表示，從央行的高度而言，創造出一個資金充沛的環境，絕非專為刺激房市買氣、帶動房價上漲，而是放眼國內整體經濟而為之。
刺激經濟成長有限
但不可否認的，資金成本過低的環境，對刺激經濟成長顯然有限，卻意外助長了房市炒作風氣。
關於這個論點，也是業者與學者掛在嘴邊不斷強調的，從美國的葛老到現在的英國央行，都被質疑低利率令房價高漲、甚至催生出泡沫。
即使我國央行祭出數道房市管控措施，甚至發行微不足道的定存單回收游資，但資金依舊太多、資金成本仍低，投資客還是有管道可取得足量資金投資房地產，金融機構在商言商，也樂得承作相關業務，央行也難以全面掌控。
如果說房市是一個賭場，那麼提供大量籌碼的始作俑者，就是中央銀行，至於提供賭的場地、方式者，則是政府錯誤的住宅與賦稅政策。
也就是說，我國房價不斷上漲，尤其是98年下半年以來房價狂飆，與央行貨幣政策脫不了干係。
住展企研室強調，也許在國外或其他年代，貨幣政策與房價關係不大；但九八年下半年以來，房價上漲卻與貨幣政策息息相關，我們相信任何財經、經濟學者，都難寫出出近年房價高漲與貨幣政策『關係極小』的論文。
但我們也要公允地說，央行寬鬆貨幣政策，應該無意引導房價高漲，但卻不能否認近年貨幣政策與房價間是有極大關聯；彭總裁為政策辯護，顯然過了頭，且不盡真實。
資料來源：住展房屋網/台北報導 http://house.hinet.net/realestate/comment/2013-10-04/14736190.html
央行召開今年第3季理監事會議後，央行總裁彭淮南罕見呼籲房貸戶留意利率上升風險，被解讀為央行將展開升息循環，房貸利息勢必加重。
甚至有業者與學者認為，利率一旦升到3％，房市投資客將撤出，且房市可能由多轉空，房價會開始下跌。住展雜誌企研室認為，上述說法都言之過早，且缺乏歷史經驗或學理作支撐。
首先，投資客退不退場，與利率調漲多少百分點關係並不大。不可否認的，當利率調升，投資客資金成本與投資風險連袂提高，常理上就會減少房市投資。
但對一個投資客而言，退不退出房市所評估的依據，是在於「獲利的多寡」，並非只看「利率高低」。
假使今日利率降到0％，但房價連年跌跌不休，試問投資客就會一窩瘋湧入嗎？
反之，即使利率調升至3％，但全台房價年漲幅仍維持在10％以上，投資房市的獲利仍遠大於定存利率，投資客如何會退場？
因此，住展企研室表示，房市多空的評估標準，並非單一指標或數據就能決定；若單純只以利率調高為依據，就論定未來投資客就會退場，未免過於武斷，且不盡客觀。
其次，又有人認為利率漲至3％，台灣房市就會反轉進入空頭，就連台北市副市長張金鶚接受經濟日報記者訪問時亦如斯言。
那麼，我們回頭檢視台灣房市過去歷史走勢，是否利率在3％之上，房市一定是空頭呢？答案絕對是否定的。
當然，利率調升對房市需求也許會產生抑制效果，但若觀察我國過去房市景氣循環，並專就「利率」與「房價」二者作繫聯比對，就會知道利率與房市空頭並無「絕對相關」，而是與整體經濟有較密切的因果；至於台灣房市史上引爆空頭的導火線，也並非利率上揚所造成。
所以若說利率升到3％房市就會反轉，顯然欠缺更有力的例證。唯一較合理的說法，是長年的低利率養出浮濫、虛胖的房市需求，這些需求中，夾雜著許多信用能力較差的房貸戶，無力去支撐利率升高成本而違約；但這些違約量是否會構成房市反轉條件，仍在未定之天。
住展房屋網企研室再次強調，我們雖然也不樂見房價漫無止盡狂飆，但自由經濟市場變化莫測，並非藉由單一指標就可以猜測多空，房市當然也是如此；若如利率上升到3％房市就會進入空頭，說法不僅太過粗糙、也欠缺邏輯，更違背經驗法則。
資料來源：住展房屋網/台北報導 http://house.hinet.net/realestate/comment/2013-09-28/14720841.html
延伸閱讀：