地上權預售屋 行情俗2成 年限50年轉售價值降

地上權預售屋 行情俗2成 年限50年轉售價值降

根據主計處公布去年國內雙薪夫妻平均年可支配所得92.4萬元為基準,與台北市3房平均總價2660萬元,相差28.8倍來算,這表示民眾得不吃不喝29年才能買房。省去土地成本的地上權產品,因價格比一般住宅便宜2~3成,在高房價時代成為另類選擇。但此類產品,也挑戰國人「有土斯有財」傳統思維。

地上權預售屋 比行情俗逾2成

以歐美國家的地上權產品為例,英國、美國土地租期有從99~999年皆有,對地上權的觀念相對比台灣普及。反觀此類產品較少見的台灣,地上權設定以50年為基準,主因是RC鋼筋混凝土的建築壽命大約50年,地上權使用年限一到,政府可將房屋所有權收回重新規劃使用。

京站採租賃使用權

國內地上權房屋分成2種,一種是「買屋不買地」,即買方可取得地上建物的房屋產權即為「地上使用權」,但不擁有土地持分。另一種是買方僅可買到地上建物的「租賃使用權」,意即「不買屋也不買地」,買方僅會得到租賃憑證1張,與台北轉運站共構的「京站」,便是目前台灣僅有的「地上租賃權」的產品。

天時地利不動產總經理張欣民表示,以第1種「地上使用權」產品為例,雖然購買地上權住宅須繳納房屋稅和土地租賃費,但民眾只購買「建築物」以及「土地使用權利」,省去購買一般住宅的土地成本,使地上權產品具價格優勢。因此地上權預售屋將比區域行情低2成以上。 蘋果日報【周承諺╱台北報導】

年限50年 轉售價值轉降遭詬病

地上權產品因省去購買土地的成本,開價可比一般產品更便宜,買方可用較低總價換取較高的租金報酬率。雖然具有價格優勢,但是地上權產品可得貸款成數僅4~6成,買方還可能面臨轉售不易,與出租時難以避免的空置期等問題。

只能貸4~6成

地上權住宅僅有50年的使用年限,每當再次轉售,承接的買主能使用的年限也隨之遞減,因此,轉售價格只會愈來愈低。住商不動產台北民生加盟店副理林耿民則說,地上權產品若純自住,相當適合剛成家立業、資金有限的首購族,但此類產品屋齡新時房價上漲速度慢,但過了一定時間,轉售價值轉降,便成為最讓人詬病之處。

地上權產品欠缺土地價值,銀行多半僅願貸款4~6成,讓購買者的購屋頭期款壓力更沉重。以一間總價1000萬元的2房產品計算,地上權產品最高可貸6成,自備款至少要準備400萬元,比起能貸到8成的一般住宅產品,買方必須多出200萬元自備款,付款壓力相對較大。

淡江大學產經系副教授莊孟翰提醒,若購買地上權房屋,在使用期間內屋主還須支付房屋稅、地租和大樓管理費等。期滿後必須無償搬離,無法主張任何權利或要求補償。再者,因買方無「房屋所有權」與「土地持分」,也無法將房子抵押給銀行以做資金調度,在在顯示房價便宜的優點外,仍附帶相對的缺陷。

地上權買、賣注意事項
◎項目/買賣影響
★貸款/地上權產品僅能貸4~6成,屋齡愈久,貸款成數愈低
★增值效果/使用年限隨時間遞減,時間愈久,增值效果不增反減
★繳交費用/每月必須繳交地租、每年須繳房屋稅
★房屋抵押/若購買僅有「地上租賃權」的房屋,因僅有租賃權,無法做為抵押擔保品向銀行借款
★地價稅/轉賣不須繳交地價稅
資料來源:《蘋果》採訪整理 【周承諺╱台北報導】

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