供過於求 里昂:資本利得稅戳破房市泡沫

供過於求 里昂:資本利得稅戳破房市泡沫

外資里昂證券表示,研議中的房地產資本利得稅,除了將戳破房市泡沫,導致房價走低,也將衝擊金融業的房貸放款。以買房代替存款的民眾,財富也將縮水,對於股市及整體經濟都有影響。

台灣空屋率19.3% 供過於求

里昂證券台灣區研究主管蘇廷翰(Peter Sutton)在最新法人報告中指出,台灣住宅房市的空屋率高達19.3%,比香港(4.7%)、新加坡(6.8%)都要高,房市疲軟許久的日本(13.9%)也比台灣低。其中稍低價的新北市住宅空屋率更高達22%。而且未來2、3年新案還會陸續推出,顯示房市供給過剩的嚴重性。

在此同時,人口結構也對房市不利。里昂指出,買房自住的主力族群為28-32歲,買房投資主力為45-65歲,這兩個年齡層人口將從今年開始萎縮或零成長。另外出生率逐年降低,2018年開始總人口數將出現負成長,房市的需求更會進一步下滑。

里昂:資本利得稅實施 戳破房市泡沫

里昂證券認為,供給持續增加、需求不斷下滑,台灣房市的基本面原本就差;房地產資本利得稅再推出,過去10年吹大的房市泡沫,將因而破裂,房價下跌無可避免,並會衝擊整體經濟及股市。

里昂證券表示,房地產資本利得稅的改革,若是以成交價取代公告現值,將導致稅率大增。里昂試算台北市外圍的45坪公寓,假設在1985年買進,2011年賣出,以目前公告現值課徵的資本利得稅約為100萬,改以成交價課徵,資本利得稅增加至370萬,稅率也從原本的8.04%增加到28.09%。

若以豪宅帝寶160坪的單位試算,2005年買進、2011年賣出,賣出時的公告現值與市價就差8倍,資本利得稅的有效稅率也將從3.77%增加至22.51%。

里昂證券指出,證所稅的討論已經在股市掀起軒然大波,房地產的資本利得稅更為複雜,將引發高度的市場不確定性。影響所及,除了房市,還有金融業的房貸放款惡化,而以買房代替存款的民眾,財富也將縮水。自由時報〔記者羅倩宜/台北報導〕

財政健全小組下一個標靶–房市資本利得稅?

隨著證所稅、證交稅的討論與變革進入白熱化階段,房產與土地交易的資本利得稅是否成為下一步財政健全小組的標靶,成為下半年影響房市的重要因素。中信房屋副總經理劉天仁表示,現況稅制的問題主要來自於稅基與實際交易價格的落差,追本溯源的根治之道應朝向房地產相關稅目的整合與稅基、稅率的調整,採用增加稅目將使得問題複雜化恐對房市健全產生重大的影響。

所謂資本利得稅是指對於資本商品如股票、債券、房產、土地或土地使用權在交易時產生資產增值,即收入大於支出所開徵的價差收益稅目,屬於所得稅的一種。中信房屋劉天仁說明,歐美國家的房地產交易資本利得稅率在0~50%之間,亞洲國家則落在0~70%之間,香港由於未對房地產交易開徵資本利得稅,使得「炒樓」成為一種全民運動。

然而,並不是對於房地產交易開徵高額的資本利得稅,就能夠遏止房地產炒作的現象,以南韓而言,資本利得稅最高稅率為70%;新加坡、中國大陸則為20%;歷經泡沫化的日本也有40%。因此,開徵房產資本利得稅與遏止房市炒作的效果並無法完全劃上等號。

資本商品交易帶來價差收益的角度來看,現有稅制中已有針對土地的資本利得徵收土地增值稅,只是其中的稅基為土地公告現值與目前市場實際交易價格雖有近2成的落差(表1),但在政府單位近年的調整下已逐步拉近,連續2年調漲8%以上,並預計在2014年達目前市場交易價格水準。

劉天仁表示,政府在2011年開徵奢侈稅以抑制房市交易過熱並導正投機風氣,若單就奢侈稅及資本利得稅的威力來看,奢侈稅殺傷力較大。舉例說明總價1000萬的房產若1年內漲為1200萬轉手,以奢侈稅開徵的金額為1200萬的15%即180萬元;然若加徵房產交易資本利得稅,是以獲利價差200萬元為稅基來看,除非課徵稅率高達90%,否則稅金將低於奢侈稅的規定。

健全房市交易的目的在於抑制投機炒作,以及防止高房價帶來泡沫化的惡果,並非一昧的打壓並禍及正常的自由市場需求。對於稅制上的改革確有與時俱進的時空變化需要調整,但應予以通盤的審視將房產交易的相關稅目進行整合與檢討,包含交易過程或持有的相關稅目,如登記規費、契稅、印花稅、房屋稅、地價稅、財產交易所得稅……等。與其增加稅目並增訂各項落日條款或退場機制,造成影響市場不定時的變化,不如化繁為簡一次到位的調整,在實價登錄上場後,有具體明確透明化的交易資訊標準做為稅制改革的依據。新聞來源 買購不動產新聞台

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