19 4 月 避轉租屋 看清二房東3要素
房價高，租金也高，不少承租人為減輕負擔，會將承租屋內的其他空房轉租他人，當起二房東。專家指出，法律雖然未禁止二房東轉租行為，但民眾向二房東租屋易有爭議，且若二房東違反與大房東間的合約，房客可能被迫搬遷，建議租屋前要確認房東是否為二房東，或該二房東是否有權出租空房。
只要沒有特殊約定，二房東確實可將部分空房轉租他人，但轉租屋易生爭議，租屋前最好確認清楚。
承租公寓又全轉租他人屬違法
依照《民法》第443條規定，只要無特別約定，承租人可將承租屋的部分空間轉租他人，不須經過房東同意，但要特別注意的是，該規定僅限「部分」出租，若承租整層公寓，卻又全部轉租他人，即便合約未限制，大房東得知後也可收回房屋。
轉租部分空間合法
過去曾出現投機的二房東，在承租整層公寓或大樓後，先將房間全數出租，但故意保留儲物室或衛浴室等小部分空間，講明該空間不出租，但房客可自由使用，律師張建鳴指出，即便法條未禁止此行為，但實際訴訟時，法官仍可能會認為保留此儲物室或衛浴空間，並不符合當時租賃公寓或大樓的目的，而判定二房東是將房屋「全部轉租」屬違約行為，大房東可將房屋收回，不予租賃。
不過，即便是大房東同意二房東轉租，但與二房東租屋除了會出現房租通常較貴的缺點，也容易引發糾紛，最常見的就是房客準時繳納租金，但二房東卻欠租，大房東欲收回房屋，房客只能被迫搬離。
出示權狀確認租權
要避免租到二房東轉租屋，建議租屋前可特別詢問房東，並請房東出示權狀，若該房東無法提供權狀，也無法提出合理解釋，便可能就是沒有出租權的假房東或二房東。
21世紀不動產總部法務經理邱創智表示，簽約之前要先確認出租人是否為二房東？並確認二房東與大房東簽訂的租約，有無禁止轉租約定，若二房東違反相關約定，大房東可依法終止契約。
租屋注意
◎判定二房東3要素：
1.請房東出示身分證明文件與權狀，多數二房東無法提供權狀
2.當房東身分證明文件與權狀所有權人不同時，便要提高警覺，了解原因
3.即使房東與所有權人為同一人，但權狀所有權人有2人以上，也應取得其餘所有權人同意
◎確定為二房東時：
1.應請二房東出示其與大房東的租約，確定二房東有權利出租該屋
2.特別留意合約內有無禁止轉租約定，與租約有效期限
資料來源：《蘋果》採訪整理
「轉租」報你知
◎法律規定：
《民法》第443條原文：承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約
◎意義：
1.承租房屋時，只要合約無特別規定，承租人可將房屋部分空間轉租
2.儘管合約無特別約定，但承租人全部轉租，房東可收回房屋
3.若合約有禁止轉租規定，不論部分或全部轉租，皆違反合約
◎合約未特別約定時，狀況模擬：
1.承租公寓，將其中1房轉租他人→可
2.承租公寓，將全部空間轉租他人→違反規定
3.承租公寓，將所有房間轉租他人，特意留1間儲物室不出租→有爭議，視法官認定
蘋果日報【吳苡辰╱台北報導】
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