【財訊】低利、資金、景氣復甦三大利多加持房市

房市走到年度最後一碼的旺季,市況又呈多空交雜。低利率、資金回流、企業走出景氣谷底,讓房市少了大跌的致命因素。豪宅每坪單價站上200萬元,新流感疫情讓居住品質更受重視,第四季房市在質量上具有演出擇優而貴的態勢。
金融海嘯滿一周年,國內房地產市場亦歷經去年下半年的急凍、今年第二季的暴漲、第三季量價暫歇;前三季的表現就像個「凸」字型。如今走到年度最後一碼的推案旺季,市況又來到「向上?或向下?」的十字路口。
在交易最火熱的大台北區以及台中、高雄都會區,房價已然回到去年中旬的水準,幾個指標地段追平去年總統大選前的高點。年初迄今,領銜演出復活記的大台北地區,房價漲幅約在15至20%左右。市中心的豪宅案更闊綽地擺出高姿態,從第二季的預售案「文華苑」、一戶4億元,折算每坪單價約120至150萬元的水準;第四季前期醞釀公開銷售的在建案「敦南苑」則一口氣喊出一坪200萬元的「成交價」。
最令人咋舌的是200萬元係「成交價」,並非建商慣用的「開價(牌價)」,賣方居高不退顯然是後續市況供給面的先決條件。反觀買方呢?眼高手低、追價無力則是實質購買力的虛弱現實;買賣方的拉鋸戰又起,市場再度面臨一場拔河大賽,就看時間站在哪一方。
「上半年的交易量來自去年下半年遞延的買氣」,信義房屋企研室經理蘇啟榮表示,第四季房市的續航力很難與上半年相提並論,不過,在低利率、資金行情以及景氣逐步復甦的三大前提下,房市有較大機會持穩發展。他表示,金融海嘯後央行大幅降息,海外資金回流,再加上今年第四季企業界已陸續傳出走出景氣谷底的好消息,在大環境經濟條件上,目前並沒有促使房市大幅下滑的致命因素。
房市漲回高點後市看理性供需
不過,由於3月以後的房市加速回漲,快速消化了先前遞延的買氣,房價再次回到去年的高水準,讓買方產生了疑慮,飆高的市中心房市反而較不易成交。根據房仲業者的成交統計顯示,中低總價帶的市場熱度尤勝過高價的精華區。以大台北區為例,台北縣捷運沿線的房市成交就比台北市中心來得活絡。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,房價快速攀升,使市場買氣在7月顯現疲態,8月因股市回檔,再加上風災造成重大傷亡等利空因素,讓整體市場交易量下滑16%。從各區表現來看,較不受風災影響的台北縣市反而成交量萎縮幅度較大。除低總價產品居多的台北市文山、萬華、北投,以及台北縣汐止、土城、樹林等區外,其他地區都明顯受到影響,特別是在這波多頭中價格暴漲的行政區,成交量至少萎縮兩成,顯見總價過高或開價相對不合理的產品,已讓買方產生抗性,市場成交趨淡。
徐佳馨表示,中南部地區則以台中、嘉南地區受影響較大,平均衰退達21%,除風災影響外,也可能與優惠房貸用罄有關。
儘管市場上又出現看多與看空的交戰,但多數業者都認同,第四季市場將相對回歸基本需求面,也將是較理性的市場。股市等投資市場表現好壞,將是為市況添火或者是降溫的關鍵指標之一。此外,3%以下的利率仍有助於買方減輕購屋負擔,即使少了政策優惠房貸,蘇啟榮亦認為一般銀行提的低利貸款,對於想透過購屋保值、投資的買方仍具吸引力。
「強者恆強」是這波市場反彈最明顯的特色,蘇啟榮指出,從大台北捷運周邊熱門房市,乃至於台中七期、科博館、美術館及中科周邊的交易,這些大都會區的精華地段,成交情況皆比平均水準要高,這顯示「景氣愈差,買方愈挑好貨。」特別是全台各地皆有海外回流的置產資金,這些投資大多鎖定保值及增值性較高的產品,也就是兼具地段和產品力的房子。
台灣房屋首席總經理彭培業表示,在大漲過後的房市,仍有「物美、價相對廉」的好產品可供挑選。例如,台北市信義區的吳興街、大安區的和平西路以及臥龍街上,仍然有適合首購族進場的產品。而台北縣則可從將在11月1日動工的環狀捷運線第一階段沿線尋找,例如板橋、中和與新莊等區域。
好貨精挑高貴區域也有價廉美屋
「低利率」提供房市「租不如買」的條件,永慶房屋首席房產顧問葉國華表示,去年金融海嘯發生後,許多資金轉入最保守的銀行定存,近期將屆的一年期銀行定存金額估約達6000億元,這筆資金流出後,應有部分會轉入具有保值性的房地產。另外,政策開放大陸國營企業來台購置不動產,則有利於繼續拉抬大都會區的精華地段,在這些外資、回流資金、中資等相中的區域,「不論新屋、舊屋通通會漲」。
根據永慶房仲在第二季所做的網路購屋民調顯示,有高達62%的受訪民眾看多房市,顯示買方雖有預算上的考量,但在購買的動機和考量上,仍是看好房地產的後市表現。
從長期走勢來看,只要買對地段和產品,屋主多半能享受隨時間累積所帶來的增值財富,這也讓房地產始終是許多人終其一生追求的一桶金。不過,短期間仍有些利空干擾因素需要留意,例如,疫情逐漸升溫的H1N1新流感,很可能在疫情大幅擴散時,干擾民眾看屋,進而影響市況交易。
另方面,新流感疫情也將使民眾更著重居住品質的考量,正如當年SARS經驗,市場上訴求健康住宅的產品將愈受到青睞,民眾對於低密度開發的區域、親近自然,享有大棟距、美好景觀的產品趨之若鶩。具備此一特性的產品,很顯然將走長紅,也會是房地產業者競相標榜的特色住宅。
【財訊2009/09/17文.鄭育容】