根據統計,房屋買賣發生糾紛,原因多為發現房子的嚴重瑕疵,例如漏水、海砂屋等,消費者在看屋時也漸漸對這類屋況特別留意。但是,卻較少人知道,房子四周的環境,也隱含可能引發購屋糾紛的變數。
最常見的,莫過當初促使消費者掏錢下訂的美麗山景、社區旁小公園,進住後才發現,空地原來早有興建計畫,待大樓蓋起來,開闊的視野就沒了;而社區旁的小公園,土地所有權根本不屬於興建社區的建商,社區住戶只能怪自己當初沒有問清楚產權歸屬。
想要避免這種煞風景的憾事,除了在購屋前問清楚:自家窗前的那片空地產權屬誰?小公園地主是否另有其人?如果土地都確定屬建商所有,消費者還可以採取更積極的作法,保障自身權益。
中信房屋法務專員白宗益表示,消費者可以要求與地主(建商)簽定「不動產役權」,例如為了保持大樓的採光或景觀不被遮蔽,可與大樓前方土地的地主簽定不動產役權,要求前方土地不得再建大樓,並且完成登記,即使未來土地的所有權移轉,仍然必須遵守不動產役權簽定內容的規範。
同時,白宗益也提醒,「不動產役權」不必由全社區住戶共同簽定,個人簽定同樣具有效力。而「不動產役權」的精神在於,他人的不動產物權含有影響我的不動產價值的因素。
從法律上看,具有「以有限成本實現提升不動產資源利用效率的重要社會功能」,民法明文列出不動產役權的類型,例如通行、汲水、採光、眺望、電信或其他任何可能影響公眾權益或生活便利的情形。
其實,相較於公園不見了,或是視野被阻擋,更嚴重的是,在不臨路的社區,社區聯外道路的土地所有權屬於另一位地主,地主或許出於惡意刁難或其他原因,將路封了,讓住戶走投無路,有家歸不得。
白宗益說,在這種情況下,屬於私人產權的道路,若要義務提供給公眾使用的前提,在法律上稱為「公用地役」,依照法院的見解,「公用地役」要成立,必需這條路是公眾通行的「必要」通道,而不是便利或省時的通道選擇之一。
「公用地役」要成立的前提條件較多,而且必需由主管機關來主張,社區住戶無法主張「公用地役」,所以,最好的自保之道,還是多問,並且透過有信譽的房屋仲介業者代尋可靠的物件。NOWnews 今日新聞網