15 12 月 實價登錄只半套？ 土地五法 居住正義第一步
學者：實價登錄只半套，課稅+高利率才打房，立院通過「實價登錄」，但課稅依然維持從「公告現值」而非從「實價」課徵。學者認為，政府雖然立意良好，但「土地正義」卻只做了「半套」，而且目前的登錄方法也可能造成時間落差，未來勢必得要真正實行「實價課稅」，甚至連利率一同提高，才能明顯降低現在的高房價。
至於「實價登錄」雖然沒有對房市造成衝擊，但「減少哄抬」卻可能縮小建商營利空間。
淡大產經系副教授莊孟翰分析，實價登錄對中古屋的交易而言，成效的確非常顯著，但對預售屋就可能出現時間差，讓登錄的也可能不是實價，因此對民眾來說，價格仍然不夠透明與即時，莊孟翰說：
『三三三法則，預售賣三分之一，興建當中再賣三分之一，完成以後還剩三分之一繼續賣，賣完為止，這樣也許三年後才揭露訊息。那問題就來了，預售一個價格、蓋的時候可能又一個價格、最後完工再賣可能又一個價格，價格怎麼揭露都有問題，是有落差，都不是即時的。』
政大地政系教授林左裕則認為，如果不「實價課稅」事實上並不會造成房市衝擊，但如果政府能夠提高目前的低利率，加上真正實價課稅，則房價必定會有大幅度的震盪：『假如真正要來把這些投資性的住宅做一個有效的管控的話，那我倒覺得可能至少會有兩成的修正。』
此外，也有學者指出，雖然「實價登錄」不課稅，並不會對房市有太大影響，但防止哄抬的效果，可能會衝擊到建商，例如有建商假設開價每坪兩百萬，最後登錄僅一百萬，那麼日後消費者就會聰明的在預售開價上先砍半，則對建商獲利空間就有相當影響。新聞速報 【中廣新聞／何庭歡】
實價登錄問與答
土地五法闖關成功邁向第一步
毫無懸念地，在馬主席強勢要求下，國民黨席次佔多數的本屆立院會期，通過廣受矚目的所謂居住正義五法。今日中時社論說，此五法三讀通過『值得肯定』，不過這只是第一步，唯有努力推動實價課稅，才算真正實踐居住正義。
有關實價登錄或交易資訊透明化，先進國家作法，是在產權移轉當下，就由買賣雙方共同登錄之，再由第三公證人監督。
然現在修正條文中訂定，代銷在單一案件結案後才須登錄，這等於給予代銷業者若干操作空間，當然也引來房仲業質疑。因為房仲業達成業績多數是單筆交易，等於須逐筆登錄，這和代銷的單一案件登錄落差很大。
錯誤(修法)的第一步，衍生其他問題。問題一、預售『權利』交易價格如何登錄？法定上，預售案賣的是權利，和新成屋、中古屋不同；而誠如住展企研室長期觀察，預售案亦是造成房價比價、(飆)跟漲的重要推手。按修法內容，理論上預售案也是結案後登錄(交易價)即可，那試問，要是有買家在尚未興建完工前就轉售套利，這部份的價格又要如何登錄、透明化？
問題二，社會住宅用BOT推動。看來官方對社宅，對居住，仍停留在產業發展思維，而非社會福利或民生需求，因此才會用推動公共建設的模式興辦社宅。從缺乏經費或加速推動角度，BOT本無罪；然至今證明，BOT在台灣，推動動輒變調。尤其就國外經驗，社宅通常無利可圖或利潤極少，和BOT本質並不相同。
問題三，『配套』為何，仍沒說清楚。內政部仍未鬆口，表示雖然目前實價登錄與實價課稅脫鉤，但後者仍將是長期方向。但住展企研室要問，那未來要如何推動？配套又是什麼？是要再修法、重新勞師動眾？至今仍沒說清楚講明白。因此我們不禁懷疑，政府推動改革的誠意。
今天工商時報頭版新聞訪問遠雄趙藤雄董事長，其實點出了若干方向。他指出，房、地(價格)如何界定，將產生一堆後續問題；那就是，國內不動產稅制病灶，並不在於稅基偏離交易實價，而是整個不動產賦稅制度大有問題。因為房地分離課稅(加上資訊不透明)，因此造成後面稅負偏低等問題。
因此，並不是實價登錄加課稅實踐居住正義，而是價格透明加稅制真改革，才能為之。所謂居住正義的第一步，是跨出去了，但如果方向有誤走的是冤枉路，那就真的是勞民傷財了。
另外，預售制度亦是問題根源，也需大加檢討。如果繼續允許其存在，須嚴格規範，專門訂定嚴格法令管理之。因為無論從資訊透明化，從稅制，甚至從契約及交易秩序層面看，預售『權利』都和成屋(產權)不同，完全自成一格，也產生其獨有之問題或糾紛。
再者，猶如水果報訪問民眾所說，即便資訊透明化，房價仍高得買不起！問題不在價格登錄，而在交易遊戲規則！即便實價登錄真的達成資訊透明化，沒有據此進行稅制改革，則持有及交易稅負仍低，房地產還是會成為規避節稅及低炒作成本之工具。新聞提供：住展房屋網
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