07 12 月 出售土地價差大 小心贈與稅 房產贈與如何省稅？
薛先生問：我先前把一塊地以500萬元賣給朋友，但因為和土地的公告現值2000萬元差距頗大，被國稅局以「顯著不相當代價讓與財產」為由，按土地售價和公告現值的差價補課150萬元贈與稅。請問，國稅局這樣認定合理嗎？
資誠聯合會計師事務所合夥會計師許祺昌答：民眾出售名下財產，不論是股票或是土地，只要「差額」過大，或是出售的對象是「二親等」的親屬，若無法提出客觀的資料佐證，都可能被國稅局認定是「假買賣、真贈與」，要求補繳贈與稅。
以薛先生的個案為例，雖然土地賣給朋友，不在二親等的範圍內，但問題出在於出售的價格和公告現值實在「差很大」，已達到國稅局認定的「顯著不相當代價」的標準，因此得補繳贈與稅。
除非薛先生能提出同一時間附近土地的交易情況，證明自己的確不是賤賣。要注意的是，提出的交易資料，「時間」和「地點」不能和你賣的土地差太遠，國稅局才會採認。
事實上，不光是賣土地，很多家族企業的上一代把股票「賣」給下一代，也經常因為股票「價值」的認定問題槓上國稅局。基本上，國稅局期望以公司股票淨值認定價值，當市場行情可能低於淨值，出現成交價低於淨值的情況，就容易引發爭端。
如果不想稅官找上門，賣股票時要提出鑑價報告等客觀資料，證明股票價值沒有低估；此外，股票售價和淨值不要相差太離譜，這樣國稅局比較不會有意見。
至於何謂「顯著不相當代價」？則要看買賣雙方的關係，根據稅捐單位以往的標準，如果財產賣給二親等，只要賣價和稅捐單位的參考價價差達2成左右，就可能被釘上；至於賣給朋友，價差5成左右也要注意。 【聯合報／許祺昌口述‧記者賴昭穎採訪整理】
不動產贈與節稅作法
土地贈與 省稅教戰
不動產的獲利來源包括出售價差和租金收入。如安小姐2002年以760萬元購台北內湖不動產，並於2010年以2,120萬元售出，賺取價差1,360萬元。則安小姐應繳土增稅與綜所稅的財產交易所得。
假設安小姐房子不動產的公告現值，從2002年的500萬元增加到2010年900萬元，則增值400萬元，應繳土增稅400萬元×20%=80萬元。綜所稅的財產交易所得則以房屋評定現值69 萬元×29%=20萬元。
若安小姐適用綜所稅邊際稅率20%，則財交所得20萬元×20%=4萬元。因此，售屋實際獲利1,360萬元，安小姐只需繳土增稅80萬元，綜所稅4萬元。不動產也是很好的贈與稅節稅工具。假設安小姐未來結婚生子，要將3,000萬元贈與給女兒，依照現行贈與稅制，需繳交（3,000萬元─220萬元）×10%=278萬元的贈與稅。
但是，安小姐如以自備款3,000萬元加上5,000萬元房貸，購買市價8,000萬元的豪宅、公告現值為5,000萬元。隨即將此不動產與房貸一同贈與給女兒，則房貸債務可以當作贈與金額的扣項，稱「附有負擔之贈與」。
因此，贈與土地公告現值5,000萬元扣除房貸餘額5,000萬元，贈與淨值為零，剛好不必繳交贈與稅。接下來，女兒以8,000萬元出售該不動產，除5,000萬元清償房貸外，實際賺得價差3,000萬元，完全免贈與稅。而且當年度移轉過戶，亦免土增稅。【經濟日報╱宏典文化曹俊傑／策劃）】
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