房屋借名登記 人頭不認帳 如何舉證自保?

房屋借名登記 人頭不認帳 如何舉證自保?

網友鄭小姐問:我二十年前向銀行貸款蓋了一棟公寓,其中五樓借名登記在我小叔的妻子名下,但所有權狀在我手裡。該屋一開始是我自己住,後來出租給人家,房屋稅、水電費、貸款、租賃都是我繳納、處理。

最近我想把房子賣掉,問題是我小叔離婚了,他前妻跟我們家族不再往來,我曾請她配合辦理房屋所有權移轉登記,但她電話不接,存證信函也不收,甚至搬了家。請問我如何把房屋所有權要回來?

律師蔡文玲答:借名登記不論是口頭約定或有書面契約,在法律上都成立,建議妳先寄一份主旨為「終止借名登記契約」的存證信函給妳小叔的前妻,請對方在若干期限內配合辦理房屋所有權移轉。

不論對方是因為搬家沒收到或收到卻不回應,接下來妳都可向地方法院民事庭提起「返還不動產所有權移轉登記」訴訟。

強調對方是人頭

若妳當年跟對方有簽借名登記書面契約,就以契約為證,若沒書面契約也沒關係,妳可舉證都是妳在繳納房屋稅金、貸款,房屋出租也是妳在簽約、收租金,連房屋權狀也在妳手裡,盡量證明妳是房屋的實際使用人、管理人,而對方從沒出錢出力,顯然只是借名登記的人頭。

先表明終止契約

只要妳的證據能說服法官相信妳才是實際屋主,而且妳已向對方表明要終止借名登記契約,法官會據此認定對方擁有房屋所有權是不當得利,必須把所有權移轉登記給妳。
記者丁牧群採訪整理

房產借名登記 視同委任契約

五年前我有一塊土地及一棟房屋,因為要跟老公離婚,怕老公在外面亂借貸,私下把房屋及土地過戶在我妹妹名下。今年跟妹妹要回房屋土地,她不還我,因當初沒立下契約,妹妹不認帳,我沒辦法把土地要回。請問我該怎麼辦?

借名登記人頭糾紛

律師林倍志答覆:妳將房產過戶登記在妹妹名下,這種做法屬於借名登記契約。借名登記契約是指當事人與對方約定,將自己的財產以對方名義登記,但仍由自己管理、使用、處分,對方答應出名登記該財產。

有很多借名登記契約,到最後都因為訂立時沒有立書面而產生爭執,但這不影響借名登記契約的有效性。

因為借名登記契約並非《民法》規定的類型化契約,最高法院目前的見解是,借名登記契約在性質上應視同為委任契約,法律效果適用《民法》委任的相關規定。

可提文件證明所有權

因此,妳可以依最高法院見解,以《民法》第五四九條第一項規定,先終止借名登記契約,再依第五四一條第二項請求妳妹妹將房屋和土地的所有權移轉登記給妳,若妹妹不同意,則到法院打官司。

要打贏官司,重點是借名登記契約有效成立的舉證。例如,提出當初購買房地的貸款文件、房屋稅地價稅繳款書、房地所有權狀也由妳保管、自購入以來長期居住該房地等事實,或是房地曾由妳出租給他人並收取租金等證明,法院就有可能因此而認定借名登記契約存在,做出對妳有利之判決。記者鄧玉瑩採訪整理

借名登記–借人頭買賣要立契約

客運車司機退休的基隆市簡姓男子,前年底急性腦中風,去年初因為擔心自己一旦不測,房子便會落入已分居的妻子手中,因此把房子過戶給讀大學的小女兒,簡病癒後想要回房屋,卻遭小女兒拒絕,父女對簿公堂。法官認為簡提不出借名登記證明,判他敗訴。

簡姓男子得知判決結果難過得哭了,表示父女感情原本不錯,沒想到會為了房子鬧成這樣,說「擔心以後沒房子住!」他要上訴。

他的小女兒昨晚表示,父親當初講明是贈與,她沒有要和父親反目成仇,只是怕父親耳根子軟,會被其他女人騙走房子,保住房子也是為父親著想,「不會趕父親出門!」

簡姓男子(61歲)從前公路局客運司機退休後,月退休俸近2萬元,與妻子分居多年,正在打離婚官司,育有2個女兒,大女兒出嫁多年,小女兒就讀北縣某大學,一直和他同住,2年前才到學校附近租房子。

簡姓男子說,前年他發生急性腦中風住院十多天,差點喪命,因為和已分居妻子相處不睦,他擔心萬一不測,房子會落入妻子手中,去年1月把價值近200萬元房子,以「買賣」名義過戶給19歲小女兒。

他表示,如今右側上半身仍癱瘓但已好轉,想要回房子,小女兒卻拒絕,才向基隆地院控告小女兒,請求轉移房屋所有權登記。他說小女兒沒有經濟能力,買賣無金錢給付,僅是「借名登記」。

法官認為,簡姓男子提不出「借名登記」契約,還申請贈與稅免稅證明,明白記載小女兒是受贈人,因此駁回簡的請求。

新聞辭典/借人頭 也要立契約

所謂「借名登記」,簡單說就是「借人頭」,只要沒有強制或違背公序良俗,就屬合法且有效的契約,但兩造對於「借名」的說法要一致,最好簽定契約,避免財產變成別人的。

依民事訴訟法,借名登記就是甲當事人約定,把屬於他現在的或將來的財產,以乙的名義登記為所有權人。法界人士說,實務上常見「借人頭」名義購買土地、股票、房產的情況,如果乙方否認是借名時,甲方又無法舉證,就會要不回財產。因此「借人頭」時,一定要留有可以證明雙方「合意」借名的證據。

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