14 7 月 投資包租小套房 代管到期不如預期 投資客「剉著等」
北市小套房失寵，租金不如預期投資客剉著等，台北市5年前曾掀起小套房推案風，當時更有建商打出包租代管1~2年服務，保證租金報酬3~3.5%，吸引投資客搶購。不過，近期傳出套房社區「基泰之星」包租服務已屆滿2年，建商即將交還管委會自管，但市場上套房產品釋出多、租金報酬率不如預期，套房轉手不易，投資客大傷腦筋。
住商不動產加盟事業處副總經理劉明哲表示，2006年台北市土地價格飆高，建商為增加賣屋利潤，競推高單價、低總價模式的小套房產品，近年因為銀行緊縮套房貸款，15坪以下的套房預售案數量才大減。
台北市前幾年掀套房推案熱，買方多是想要收租的投資客。
不過，根據《住展》雜誌統計，推估北台灣在2004年到2009年銷售的套房戶數達4萬9920戶，也就是說，屋齡5年內的新成屋套房逼近5萬戶，大量釋出引發台北市套房租金下跌的疑慮。
基泰之星湧賣壓
台北市農安街的酒店式公寓「基泰之星」於2006年預售，當時即主打建商代租代管2年，保證住戶租金報酬率逾3%以上，不過，8月底建商即停止代管，基泰建設總經理馮先勉表示，建商代管滿2年，未來將交由社區管委會及住戶決定物業管理方向，不再提供包租服務。目前社區內約有4成投資客，幾乎「剉著等」，紛紛委託仲介銷售。
高公設比嚇買方
「基泰之星」住戶彭麗慎投訴指出，社區主流坪數為13.8坪，2009年交屋時，各大行庫限制15坪以下小套房無法貸款，建設公司多贈送公設坪數以達到16.1坪的申貸門檻，卻造成部分戶別公設比由35%提升至43%，超高公設比使得投資客轉手困難，21世紀不動產雙連捷運加盟店店長陳宏勇表示，該社區最近成交的3樓毛胚屋，每坪成交價45萬元，較周邊每坪60萬元低。
好地段1坪90萬
永慶房屋世貿松仁店店長林伯恩表示，位於台北市精華地段的套房產品，大多訴求增值效益，例如信義路五段「新川普」，隨著信義計劃區房價上漲，售價則從預售時期每坪55~65萬元，上漲至70~90萬元。但地段一般的套房產品，年租金報酬率約3~4%之內，例如和平東路三段「敦南法拉利」，目前每坪60~65萬元，每戶月租金約2萬元。
蘋果日報【蔡佩蓉╱台北報導】
「包租代管」偏愛小套房 長期增值為重
包租代管」是近幾年台北市套房產品的促銷新手法，建商以訴求穩定收益提昇銷售，基本上市場反應也還不錯，但是一個投資產品的購買，也是好幾百萬的投資支出，不能只光看前幾年收益，還是要評估長期的增值潛力。
根據住展房屋網調查，台北市近5年來小套房產品推案不弱，競爭激烈之下，建商訴求新制不斷推陳出新，當時頗為盛行所謂的「包租代管」1~2年服務，保證租金報酬3~3.5%，或是「包租買回」等方式，吸引投資客搶購，銷售成效也都還不錯。現在大都已屆代管期滿，後續如何維持出租率及租金投報率，問題就浮現了。
近期傳出套房社區「基泰之星」包租服務已屆滿2年，建商即將交還管委會自管，但市場上套房產品釋出多、租金報酬率不如預期，套房轉手不易，投資客開始傷腦筋。
東森房屋行銷處副總經理黃淑苓表示：每一戶房屋所有人都可以積極參與大樓管委會，大家一起選擇好的物業管理公司，以前著重價低者得標，但是一分錢一分貨，所以現在選擇物業管理公司，不以最低標為考量，重要的是物業公司的管理能力，不過管理再好，也需要房屋所有權人的配合。
她提醒包租公、包租婆，出租時最好先公證再簽契約，以備租屋者交不出租金時，不需通過多道程續，就可直接進入自己的房子，並請想當包租公、包租婆的投資人，睜大眼判斷2年包租真的是額外服務還是一種建商加快銷售的手段。
近日在新北投推出的酒店式公寓「湯．富裔」，標榜的也是「2年定值包租」和「年報酬率 3.5% 」，推「湯．富裔」的國礎建設營運長吳安居表示：「基泰之星」不是旅館用地，所謂的包租其實是代租，旅館用地價值高，使用者2年後會續約可能性大，而且是交由知名的德士通物業管理，不會存在租金報酬率不如預期的問題。大紀元