20 2 月 少子化 小宅市場夯 房價上漲才是根本因素
有巢氏房屋今天表示，在房價攀升、少子化帶動下，20坪以下的套房或是兩房產品的「小宅」正當道。台北市熱銷區域包括：大安、中山、內湖；新北市則是：板橋、中和、三重。
台北市與新北市小宅交易
有巢氏房屋表示，根據台北市與新北市戶政資料統計，台北市每戶戶量僅2.67人，而新北市則是2.77人，也就是說平均每戶人數不到3人，民眾不婚、不生比例逐漸增加。
有巢氏房屋發言人劉炳耀表示，在少子化與高房價的影響下，民眾住宅需求也漸漸轉向，「麻雀雖小，五臟俱全」的小宅，推升小宅交易量能。觀察民國99年台北市小宅交易成交佔比，由98年的15.2%成長至99年的20.7%，而新北市則從13.5%增加至18.9%，增加幅度不小。
劉炳耀表示，根據有巢氏房屋統計99年成交資料發現，大台北地區小宅熱銷區域中，台北市前3名分別為：大安區15.7%、中山區14.5%、內湖區12.6%。
他說，台北市中心區塊房價高，1坪單價幾乎可以在新北市換到2坪空間，因此民眾購屋負擔相對吃重，在有限的預算下，有購屋需求的民眾偏好地段佳、捷運站周邊等生活機能與交通便利的區域。
此外，更有不少「現代孟母」為了小孩設籍明星學校學區，而選擇市中心區設籍套房，也推升小宅熱銷力道。
因此，大安區、中山區上榜並不意外，至於內湖區，則是受惠於內湖科技園區與捷運內湖線通車後，帶動當地購屋需求，擠進為小宅熱銷前3名。
劉炳耀說，新北市前3名則分別為：板橋區18.8%、中和區15.1%、三重區11.2%。
他指出，板橋區是新北市政府所在地，各項重大建設匯集，成長潛力大，吸引民眾進駐；而中和區則有捷運中和線通過，且屬新北市第1圈，鄰近台北市區，對於「上班在北市，居住在新北市」的通勤族而言，是相對實惠又方便的區域。至於三重區，在捷運蘆洲線通車題材帶動下，民眾詢問度相當高，今年可望持續成長。
如果再探究台北市小宅熱銷區域的總價，以20坪來算，大安區小宅平均總價為新台幣1400萬元，中山區為914萬元，內湖區為770萬元。
劉炳耀說，相對於台北市，新北市的房價相對親民許多，板橋區小宅平均總價為642萬元，中和區526萬元，至於三重區則為486萬元。此外，捷運系統網路的開通，有效的縮短台北市區與新北市的距離，加上升格利多發酵，以及房價實屬平穩，有落後補漲空間，是民眾進駐新北市的主因。中央社記者林沂鋒台北2011年2月
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大台北小宅夯 房價上漲才是根本因素
台北市與新北市小宅交易
這些年來，所謂大台北或台北市房市推案或銷售「小宅化」之說法，一直相當流行。永慶分支加盟體系品牌有巢氏昨日就發布消息指出，近兩年北市小宅(定義為20坪以下產品)交易比重持續攀高，09年是15.2％，去年則已超過兩成(20.7％)；新北市狀況類似，兩年間也從13.5％升到18.9％。
之所以大台北房市持續小宅化，就一般說法是少子化趨勢，不婚、頂客族增加所致。相關報導即援用內政部戶籍資料佐證指出，北市目前每戶平均2.67人，新北市也僅2.77人，少子化家庭人數減少，催生小宅交易量增及需求。
只是，根據住展企研室長期觀察，少子化現象在這中間扮演的角色，恐怕還在其次，真正主要因素還是房價拉高。試問，如果真的少子化造成坪數需求減，何以非大台北地區房市的一般首購產品(如基隆或大桃園)，還是以30多坪產品為主？
以大台北而言，不少戶籍登記，有其特殊目的或性質；或者北上工作、求學，或為取得名校學籍，甚或是單純置產之掛名。這些實為虛設之戶籍，戶內人口多半很少，甚至只有一人。這會造成平均值下降，但不代表整體家庭人口數真的變少，或再直接推論為所需購房坪數降低。
根據住展雜誌資料，大台北近年房市小宅化現象，可追溯到92年。90年代初期，台北市都還能看得到一般兩、三房，約25到35坪左右，適合新成立家庭首購族之產品。但之後房價逐步墊高，受薪階級薪水卻沒提升(約800萬以上總價者，一般受薪族就很難負擔)。於是首購產品快速消失，取而代之的，是既可以坪效(其實就是施作夾層)訴求首購族，也能以低總價拉攏投資客的挑高屋。
接下來一、兩年，北市此類產品不僅如雨後春筍，甚至到濫竽充數的地步，連基地條件極差者，都規劃此類產品推案。而根據觀察，投資客購買比例始終不低。
後來因為夾層亂象，北市不再核發室內高度超過3米6以上建照，以致挑高屋快速退燒。然而房價仍續漲。早不能規劃一般產品，挑高屋又被列管，於是約95年後，北市吹起大坪數換屋風。這當中反映的業者心態是，不如直接拉高總價，改訴求更多金的換屋，甚至金字塔頂端客層，還更有完銷的機會。
如此發展下來，所導致的結果當然就變成，只要基地夠完整、地段條件及格，業者絕對優先規劃中大坪數換屋產品；如條件不允許，再退而求其次改推超小坪數產品(最近流行複層式3米/4米2產品，因為建照還是登記室內高度3米6之『平均值』)，訴求投資客。至於首購族市場，建商早就已經放棄。
至於中古屋市場也出現小宅交易熱，則是因為這六、七年來所增加的一般中低總價物件，也都是小坪數產品，絕對沒有25至35坪這種最標準的首購房。
台灣出現少子化現象，其實不容否認，但說實話，絕非造成都會區小宅推案及交易量增的主因。就算兩人家庭，一般也都希望室內空間大一些，尤其如經濟力允許，誰不希望買真正夠用的空間？不得以買小坪數，絕對是情勢所逼，不是因為家庭人數少。況且所謂少子化，也不是完全不生育；不少新婚新家庭，還是希望購買30坪左右產品，『以備不時之需』。
所以說，近年大台北房市的小宅化現象，抽絲剝繭、追根究底，還是因為房(總)價墊高，超過一般首購家庭負擔；業者為順利銷售產品，而改變產品規劃及鎖定客層所致。不過放眼未來，少子化甚至人口結構變遷，還是會成為影響房市的重大因素，不只是產品規劃，甚至將直接左右交易總量。 新聞提供：住展房屋網