03 2 月 換屋成本算的精 理財規劃 節稅省很大
換屋族由於同時身兼「買方」及「賣方」身分，在一買一賣間，總是期待原屋出售後的獲利，能夠提升換屋後的生活品質。不過，在換屋的過程中，必須扣除許多額外成本，才是賣屋的所得淨值。
一般來說，裝潢費、仲介服務費及土地增值稅，可說是換屋過程中最大額的支出，如何精打細算省下換屋成本，並靈活運用資金順利換屋，考驗換屋族的財務智慧。
如何精打細算省下換屋成本，並靈活運用資金順利換屋
停看聽 舊屋價值知多少
房子舊了、空間不夠了，當換屋族萌生想換房的念頭時，要掌握市場行情的第一步，可以先至各大房仲網站、
內政部不動產價格e點通等網站，查詢周圍區域的成交價，並請專業房仲業者或銀行協助鑑價，才能先就換屋資金，進行整體規劃及運用。
換房族 先做資產大閱兵
了解舊屋的價值後，盤點手上所有資產，如現金、定存、股票等變現後的價值，就可以計算出有多少錢，可以做為換屋的頭期款。
更重要的是，分析家庭每個月的收支狀況，評估換屋後每個月能負擔多少貸款，就能根據可負擔的房貸，尋找適合的房子。自備款越充足、申貸成數越低，銀行能給的條件也越好。
住商不動產企研室主任徐佳馨提醒，換屋必須是長期可負擔的，每月的房貸支出，仍不應超過收入的三分之一。而在逐步升息的大環境下，最好保守估計，才不致於因沉重的房貸壓力而成為屋奴。
換屋族優惠貸款
善節稅 換屋繳稅省很大
各項稅費如契稅、公證費、監理費、財產交易所得稅、房屋稅及地價稅等（表一），每一筆都是買賣房屋時，必須付出的成本。
若能掌握節稅祕笈，就能大幅降低換屋成本。
房子越換越值錢的換屋族，只要在兩年內買賣換屋，凡新屋房價高於舊屋，且新屋作為自用住宅使用（五年內不能移轉、出租或改為營業用），舊屋繳交的土地增值稅就可利用「重購退稅」規定退回，可說是換屋免稅。
如果賣掉的舊屋超過都會區45坪、非都市105坪，或名下房子不只一間，雖然不適用「重購退稅」，也能選擇「一生一次」的土地增值稅10%優惠稅率。
另外，沒有申請次數的「一生一屋」10%優惠稅率，雖然限制嚴格，但對一般換屋族來說，仍較土地增值稅20~40%不等的稅率優惠許多。
換屋前一定要妥善規劃所有衍生的費用，避免過大的財務壓力令自己喘不過氣
每年地價稅都以8月31日為納稅義務基準日，當天土地登記簿上的所有權人，就是納稅義務人。
在8月31日之前登記完 畢，就由買方繳納，如果是在之後才登記完畢，則是由賣方為納稅義務人。
換屋族在買賣時，可與另一方協議依當年持有時間的比例，計算地價稅繳納的比例，否則若在基準日前買入新屋，卻在之後才賣出舊房，等於要繳兩筆全年度的地價稅，相當不划算。
開支多 資金計畫先做好
換屋的財務規劃，不只是計算房屋的買賣價，過程中更會衍生許多費用，不但要有概念更要預留費用，以免後續出現資金週轉的問題。這些費用包括：
．裝潢費用：不論換預售屋、新成屋還是中古屋，換屋族都必須預留一筆預算，提供新屋裝潢、家具添購。如果購買的是中古屋，應優先準備防水防漏、壁癌處理、水電管線更換等基礎工程的支出。視原屋況的不同，裝潢費每坪大約1到3萬不等，若要做格局變更、木工做多一點或風格裝潢等級較高，價錢又要再向上跳。
．仲介服務費用：若透過房屋仲介買賣房屋，皆須支付服務費。服務費以成交價為標準，一般來說，買方需支付成交價1%、賣方4%，若換屋族將買新房賣舊屋的過程都委由同一家仲介服務，服務費談價的空間也較大。
．搬家費用：搬家費用取決於搬家物品的數量、住家的樓層高低、新舊家的行車距離及是否有需要特別加價的物品，費用從數千起跳到3萬元不等。想要節省搬家費用，除了能自己搬的就自己動手、打包外，事先可先向搬家公司詢價，避免搬家時有所爭議。若採取以車計價的方式，收納打包時盡量減少裝載空間，也能省一筆費用。如果不是第一次換屋，可找之前配合的搬家公司爭取優惠，或上網尋找是否有折扣的優惠方案。
．代書費及登記規費：委由代書代辨，除了服務費外，還有過戶、抵押、塗銷設定費等費用，多在2萬至2萬5000元之間，一般是由買方買單，也可協調賣方共同負擔。
．其他費用：若換屋時選擇先賣後買，賣了舊屋卻沒有找到新房子，為了安置家人及原有的行李、家具，可能會產生過渡時期的房屋租金及二次搬家的支出。而買了預售屋的換屋族，通常在交屋時，也必須準備預繳半年到一年不等的社區管理費。
圖說：換屋前一定要妥善規劃所有衍生的費用，避免過大的財務壓力令自己喘不過氣。
換屋族由於同時進行買賣雙方的交易，林林總總的費用加起來其實相當可觀，
換屋族的稅務須知
一旦準備的資金不夠，費用又不得不繳，容易發生財務捉襟見肘的情形，換屋族事先更要精打細算，才能圓滿完成換屋夢。
◎ 換屋族的稅務須知：
（以上稅率皆以一般自用住宅為標準，營業用稅率另行規定）
文章來源好宅王 文/胡嘉玲