內政部營建署12月23日公布的住宅需求動向調查顯示，購屋痛苦指數再創歷史新高，宣告中央銀行第三季的打炒房措施徹底失敗。執政黨於同日宣布，將於明（2011）年動工興建社會住宅，總算是在打炒房失敗之後，開創一條新的政策道路。
住宅需求動向調查顯示，購屋痛苦指數再創歷史新高
但是經建會在「黃金十年」計畫中「住者有其屋」部分，研議推出40年超長期低利房貸，以減輕年輕人的初次購屋壓力。乍看似乎是苦民所苦，殊不知超長期的房貸，將更加助長住宅房價上漲。
2008年美國次級房貸泡沫的部分起因，就是來自過低的頭期款。如果我們為今日的年輕人降低每月還款額，但沒有同時遏止房價持續上漲，十年後的今天，會有更多新的年輕人買不起房子。
表面上看來，每月還款額愈低，年輕人愈買得起房子。美國的銀行及房貸仲介公司，很早就了解這個道理。延長還款年限，或提高未來還款利率，以換取超低之初期利率，都可以降低購屋人初期還款負擔。如此一來，確實有更多人買得起房子，但是建商也開始推銷更大更貴的房子。在不增加每月負擔之下，誰不喜歡買更好的房子？
延長貸款期間至40年，不影響銀行業資金結構，因為許多貸款因房屋出售而在七年內結束。但是，在浮動利率房貸下，愈長年限的房貸，愈有可能導致過高的信用風險。
如果社會住宅政策包括延長貸款年限，那麼會對其他房貸產生示範效果，許多沒受到該政策照顧的購屋者，也會希望銀行能比照辦理，好減輕購屋的負擔。
最後，整體住宅市場的平均貸款年限會因而提高，房貸負擔也會普遍降低；同樣的，高房價因為每月負擔的減輕，變得不再可怕，而我們也就永遠離不開高房價了。
「住者有其屋」，當然是社會所樂見。由於低利率或延長貸款年限都屬於價格優惠，往往會對非優惠部分的市場，發揮擴張性的傳染力量，終究會助長房價。
然而，如果採取非價格性的社會住宅政策，依「住者有其屋」政策之第一部分，以國有地設定地上權方式，嘉惠首次或弱勢購屋者，就可避免擾動市場而助長房價。
良好的社會住宅政策，可將真正的住宅需求者，從資產泡沫的深淵中解救出來。即使住宅可能偏遠，或許欠缺永久所有權，但以台灣七、八年左右的中位居住年數而言，許多年輕族群要的是負擔得起的「居住」，而不是傾畢生財力「置產」以終老，社會住宅政策正是這種精神。
它除了解決部分基本居住需求，在不動產市場中凸顯純粹居住動機，又可使民間財富免於套牢在資產泡沫中。乍看之下，社會住宅政策只是塊小磚頭，但是可以重新為「居住」定位，撐起人民對生活的希望。
房價是「住者有其屋」的主要礙障，房價不能回歸合理水準，社會住宅也會動輒得咎。為了消弭房價的炒作，除了應對短期獲利之交易課稅之外，對土地建築融資必須合理化。但就長期的觀點而言，只有將基礎居住需求，從資產泡沫中分離出來，才能有效遏止不合理的房價上漲。
政府在公辦社會住宅之外，應以稅制及其他優惠獎勵民間興建地上權住宅，以滿足人民中短期居住需要。假以時日，當社會能將「居住」與「置產」真正分別看待時，房價自然會回歸其資產應有的價值。
【經濟日報╱孫效孔（開南大學財務金融系助理教授）2010.12.27
