民國100年購屋客趨勢─住展雜誌調查

10 12 月 民國100年購屋客趨勢─住展雜誌調查

近一年都會房價飆漲，因而民怨四起，政府於是推出一連串相關政策或方針因應。對於這些措施，產學兩邊照例看法不一；不過，與此也切身有關的廣大準購屋人，看法又是如何？以下調查結果，或許值得官方引為政策修正之參考…

自去年中之後，國內房市吹起新一波榮景；這檔多頭行情的成因，多數咸認是資金熱錢氾濫所致，並非總體經濟復甦所推動。不過如今木已成舟，且一些制度面的謬誤積習難改，短期內確實很難看到大台北房價明顯下修。但無疑地對多數購屋人來說，這也造成更加沉重的負擔。

去年高房價成為民怨首位

於是，去年底行政院研考會所做的『民怨調查』，高房價成為首位；政府見輿情如洪潮、勢不可擋，開始推出若干政策做為因應，其中以新建合宜住宅(原名平價住宅)為主；隨後央行以風險管控為名祭出的房貸調控(含區域管控及升息)，則是影響之後市場的最主要政策因素。

高房價成民怨 官方政策因應

這些政策方向或措施，能不能達到平抑房價、穩定房市的預期效果？產學各方觀點或分析不一。住展雜誌則特別進行相關問卷調查，看看目前在市場上覓屋的準購屋人，對上述這些政策方向或措施，看法又是如何，亦提供政府在五都選後，即將邁入一○○年做參考。

此外，高房價現象之當下，根據坊間觀察，也衍生兩個重要現象，那就是北市外移購屋潮，及房價所得比多少才合理。本次調查，住展雜誌也將此兩項納入問卷中，以便了解準購屋人真正的想法或行動。

此次問卷的第一部分與政策相關，命題分別為：

一、您認為(央行)調控政策是否能達到(平抑房價之)效果？
二、央行升息或推出房貸管控，是否影響您(進場)購屋？
三、政院打算(在林口、淡海等地)推出合宜住宅，您是否願意(考慮)購買？

近七成準購屋人：調控無效

統計分析結果顯示，近千位受訪準購屋者中，有將近七成比例認為央行相關調控政策無效；認為有效或可能有效者，則僅兩成不到。答無意見或不知道者則超過一成比例，這顯示仍有部分購屋人不清楚官方的相關政策。

接著，女性咸信(調控)政策無效的比例較高，達七十四％，男性則逾六五％；對政策調控不表看法或無意見者，女性亦高於男性。看來，女性購屋人似乎較不看好調控政策會有預期效果。

各年齡層中，對調控政策持最正面看法的是三十歲世代，比例近兩成五；另一個認為調控政策有效比例超過兩成的，則是六十歲以上族群。其餘包含二十、四十及五十歲階層，認為政策有效之比例都低於兩成；尤其屬社會中堅階層，也是生產、購買力最雄厚的四十世代，認為調控有效的比例最低，還不到十四％。

認為調控無效比例最高的是五十歲族群，不看好比例超過八成，其次才是四十歲階層，為七成八。至於二十、三十歲的年輕族群，或許是離購屋夢還遠，或許是對政策關心或熟悉度不足，故雖不看好者也多，不過無意見或不知道者也不少，二十歲族群更是超過三成。

北部四大縣市受訪者的態度，與母群差異不大。有趣的是，房價飆漲最兇的台北市，及平均房價最低、近年漲幅有限的桃園，這兩區受訪者覺得調控政策有效的比例相對較高，分別達兩成六及兩成三，新竹也有兩成。至於不看好方面，則僅桃園比例較低，略高於六成，其餘縣市『不看好度』都在七成上下。

最後看居住狀態，也就是住在自己擁有的房屋，或間接來說，擁有房產者，是否對調控政策更不看好？答案似乎是肯定的。擁有、居住自宅者，不看好政策調控的比例略高於整體母群比例，租屋者認為調控政策有效比例則逼近兩成五。

三成三台北人：升息不影響購屋

第二題是包含升息及房貸管制等，是否影響進場購屋意願。結果發現，官方政策的影響力不容小覷，有超過六成三的受訪者回答，將因此打消或暫緩購屋計畫，而當中答暫緩者佔七成以上，畢竟填寫本問卷之受訪者，都是原有購屋打算的。回答一切照常者，則略高於三成。

女性受政策影響而打消或暫緩購屋(計畫)者遠高於男性，兩性態度差距達到一成；男性似乎較不受政策影響，回應仍繼續計畫者比女性高出近十三％。

年齡層方面，受政策影響最明顯的是二十及四十歲族群，回答取消或暫緩者都超過七成。其餘年齡層則受影響較不明顯；而或許是經濟能力更強，五十歲以上受訪者中，照常購屋規劃的達四成以上。三十歲族群較特殊，有近三十四％表示不受影響，判斷可能是此年齡層較有急迫性購屋需求之故。

北縣市受訪者中表示不受影響、照常購屋的比例都超過三十二％；基隆、宜蘭、桃竹等區受訪者，受政策牽動則較明顯；新竹地區超過八成七暫緩或取消購屋，基隆與宜蘭少數地區受訪者，更是全數暫緩或取消。

最後，現為租屋者或許是較急於脫離現狀，因此表示升息或打房不影響其購屋的比例略高，比例超過三分之一。現居自宅者，受影響的程度則較高，有近六十四％受訪者因此觀望或暫停計畫。

六成七購屋人：不愛合宜住宅

最後是是否購買合宜住宅。目前政府是規劃以淡海新市鎮、機場捷運A7站周邊(林口新市鎮龜山段)及板橋浮洲地區，為幾個主要候選區塊。

而根據問卷統計結果，受訪準購屋人『買單』合宜住宅的比例相當低，僅不到一成四受訪者表示會(考慮)購買合宜住宅；超過六十七％受訪者不打算購買，尚未決定或不知道者則為十八％。

男性對合宜住宅的不喜好度遠高過女性；不打算購買者，男性近七十七％，女性則是略低於六十一％；換言之，女性對合宜住宅興趣度較高，甚至有兩成三以上女性受訪者表示尚未決定。

各年齡層對合宜住宅的購買意願度又如何？大致是愈年輕，接受度愈高；願意(考慮)購買的二十歲階層受訪者超過三十六％，三十歲階層則略高於十五％；五十歲族群願意購買者其實更高，達二十三‧五％，不過不購買者也高達七成。

對合宜住宅興趣最低的是四十歲族群，僅不到三％願意購買，近八成是拒絕合宜住宅的。六十歲族群所有受訪者則都不打算買合宜住宅，不過由於樣本數較少，如此一面倒的結果，參考度可能有限。

再看居住地。可能由於合宜住宅候選興建區都在北縣，因此北縣購屋人支持度最高，超過三成一。其他縣市受訪者則幾乎都不買帳；最高房價所在的台北市，受訪購屋人竟只有不到五％願意(考慮)購買，其他縣市更是全數不買單。

租屋者是否又較支持合宜住宅？答案可能是否定的。對合宜住宅支持度，居住自宅者比例反而較高，近一成六；租屋者願意購買者，反而只有十二％願意買單。

問卷第二部份則是與個人購屋意向較相關，分別為：

一、面對高房價是否有外移購屋打算？
二、您認為房屋(總價)應為年收入的幾倍才合理？

年輕租屋族 外移購屋大宗

統計結果發現，有超過五成六的受訪者表示，有移至非現居地購屋的想法或打算，這大致和先前坊間的報導或調查雷同。

北市平均房價飆高，確實逼走不少購屋人；北市受訪者中表示想外移購屋者超過五十七％，略高於整體母群的意向；北縣則稍低，近五十六％。不過表達不打算外移者，北市仍達四成，北縣則是三成三，因為有超過十一％的北縣受訪者意向未定(未答或答不確定)。

其他縣市或許由於房價水準還算合理，因此外移購屋原因可能不是無法負擔，而是環境等因素。而新竹及外縣市受訪者中，表示將外移購屋者，都有五成比例。

最值得玩味的是桃園。根據分析結果，表示想外移購屋的桃園受訪者竟超過六十二％。看來，大台北許多消費者因為高房價而到桃園、南崁等地購屋，但當地卻也有很多準購屋人有外移置產的想法。這是什麼因素造成？值得更進一步探討。

再看年齡層。如不看樣本數較少的六十歲以上族群，大致是年紀愈輕，外移意願愈高。外移意願最高的是三十歲族群有此意向者超過六成，次多是二十歲族群，也有將近五十八％比例。四十、五十歲族群有外移打算或想法者較少，分別是四十六％及五十％，四十歲族群態度未定者也不少，將近一成五。

居住狀態方面，結果大致不出意料之外；現居屋為租賃者，打算外移的比例高達六成六七，遠高過自有屋宅的五十一％。性別方面則差距很小，打算外移者女性只比男性多兩個百分點。

房價與年所得合理比：七到十倍

最後是房價所得比，也就是房屋(總)價格是年收入的幾倍才合理。本題之答案設計，提供了二、五、七、十、十五及二十倍等六個選項，也開放受訪者自填。

統計結果顯示，認為合理房價所得比為十(倍)的受訪者最多，比例達三十二％，其次是七倍的二十九％，第三高為五倍，也有超過二十四％受訪者圈選。

由此推論，目前準購屋人認為合理的房屋總價，是年收入的七到十倍。其餘選項被圈選的比例都相對很低。填寫按地段、產品或個人能力等個別情況而定者，合計超過六％。

女性購屋人對於房價所得比的預設立場，大致比男性略低；填五、七及十倍者，女性比例皆高過男性二到七個百分點，且無任何女性受訪者填十五倍以上。

回答視個別情況，及十五、二十倍兩個極大值的，則全是男性。年齡層方面，是愈年輕者認為合理的房價所得比愈低。五、七及十倍選項，都是低年紀層圈選比例較高。

撇去少量外縣市受訪者態度不談，基隆、宜蘭、桃園、新竹四區受訪者，全部圈選十倍以下數值。樣本數較多的桃竹兩區，填五及七倍者合計都超過七成五，新竹更達八成。

相較之下，大台北地區受訪者的房價所得比概念則稍高；不過就統計結果看，北縣受訪者的認知價更高些。北市受訪者以選五、七及十倍者為主，北縣則是選十倍者最多，比例近四十三％。這其實證明，還是有不少北市準購屋人，不認同目前高房價，北縣購屋人則不乏能力更強者。

最後，一般認為租賃者經濟能力較弱，他們心中的合理房價所得比較低？

就調查結果統計看，似乎支持上述立論。填答五及七倍之現租屋者合計達八成六；現居自宅的準購屋人，則以填選十倍者最多，近三十八％，次高為七倍。

改善現狀 讓年輕人買得起房

從上述的問卷統計分析結果可發現，多數民眾對政府的高房價因應政策並不看好；尤其包含整體調控、興建合宜住宅等，美其名是為年輕族群設想，不過顯然無論對政策本身效果，或是增加供給等方向，設定中之『受惠者』〡年輕族群，其實不甚認同。

不過從升息或打房之下，三十歲世代仍繼續購屋計畫來看，多數青壯階層還是想要一圓購屋夢。因此我們也發現，更多的年輕人願意出走購屋，或接受所謂的合宜住宅，雖然這很可能是暫時權宜、不得已的選擇。

就過去發展及政府實際改革動作來看，未來大台北房價要掉回六、七年前水準，其實是不可能事。因此即將邁入民國一○○年，官方應該是透過各種施政，改善經濟及財富分配，厚植少壯階層經濟力，並縮短貧富差距，達到全民均富的理想，房市及整體經濟、社會，才會真正有健全的發展。

有關合宜或社會住宅政策，可能也要稍做調整。除了價格因素外，品質必須更嚴格把關，地點不宜太偏遠、周邊機能現況須至少及格，更須透過若干宣導，讓北縣以外，特別是台北市，或現為租屋的購屋人，真正願意買單，才能發揮該政策的最大效果。

附 錄 問卷執行時間：99年4至9月 問卷執行方式：住展雜誌檢附問卷 郵寄傳真或電郵回函
總回收份數1,012份，有效問卷997份(至少填妥年齡、性別、居住地及居住狀態四項基本資料其中兩項，並至少回答兩題)
受訪者(問卷母群)結構分析 性別：男性546份(54.8%) 女性451份(45.2%)
居住狀態：自有住宅731份(73.32%) 租賃250份(25.08%) 未答16份

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