03 11 月 高價推擠效應擴散 二線房市區續熱
走了一個又來一個；雖然這兩週，颱風都只是掠過；但仍讓台灣陰雨不止；原本月前快速上升的買氣，因此而稍有冷卻。
從上週市況研判，大臺北高房價推擠效應仍持續中，包含北縣重劃區及北桃園，市況都因此相對穩定…
前週來了個超級強颱，外圍和東北季風演出共伴效應；結果整個台灣下了快一禮拜的雨，感覺好像什麼都會發霉。
上週情況幾乎沒有什麼好轉，走了梅姬，來了個佳芭；同樣只是掠過，不過也造成連日陰雨，且這回更多了個氣溫驟降。
有了前週的經驗，上週四前的建案報廣較以往少了很多，上週市況也仍受制於天候因素。
不過根本來看，則還是因為最近北市高價市場的高張買氣，是台商及熱錢撐起，很難真正讓外圍二線區域雨露均霑。
看近兩週的內湖房市，就可嗅到這樣的氣氛。
台商熱錢不來？ 內湖市況未起
十月以來北市上演第二波資金行情，市區房價高漲仍狂賣，內湖房價當然繼續跟著上漲。
不過或許是稍早文湖線又出包，也可能是這次回籠置產的台商還不認同內湖線上推案的開價，因此十月以來，內湖房市人氣並不算理想。
開發已近尾聲的四期重劃區，距離民權東路六段成功路口不遠處的「墨隱」，規劃地上五樓、地下一樓的電梯公寓產品；平均開價73萬/坪，以同區來看算高檔，該案業主則強調所用建材都是真正由原產地進口。
近成功交流道的「璞緻CASA」則『僅』開價59萬/坪，就目前內湖新案開價水準來說，確實頗低，不過這主要是因為基地正臨中山高高架。
另外本案是規劃兩房，因此總價(含車位)仍要1,700萬，以潛在購買客層能力來看，仍然略高。
西湖麗山國中旁銷售中的「多美」，規劃兩棟建物，一棟為純挑高3米6單戶11坪產品，另一棟則為複層式(3/4.2米)單戶22坪，開價63萬/坪。
買方客源為北市市區及當地客約各半，不少是投資目的，現場還表示無內科客人。
上週北市正式對外宣佈，蘆洲線(含新莊線三重至北市段)將在11月3日正式試營運，這對蘆洲房市而言當然是重大好消息。
不過當地現在線上竟無指標新案搶市，未來最受矚目的則還是蘆洲總站開發案。
土城仍靠內需 副都心首案問世
土城原本也是捷運通車後，外界看好房市將起飛的區域。
不過土城線通車多年，當地房市並未大幅提升，至今當地房市主要仍靠內需；發展腹地受限，還是主要障礙。
反而最近兩年板橋房價飆高，推擠不少板橋市區客到土城購屋。
先前土城唯一釋出媒體個案「星光LV」銷售近尾聲，目前所剩產品為大套房及大坪數，這代表當地消費者仍偏好一般型產品；大套房就算總價低，接受度仍有限。
最新案是掛中央路門牌的「海山新宿」。該案規劃2、2+1及3房，開價32萬/坪創該區新高；不過基地條件不佳，未來能否如現場所稱，賣價堅守3字頭，考驗不小。
「海」案基地為三角狀，其中一面臨路僅2米；尤其還是機械車位規劃，因此車輛出入動線相當不理想。
頂埔工業區內住宅區塊，目前兩宗個案也還在銷售中；老案「頂埔新站」開價僅18萬/坪，還是透天產品，不過銷售速度不快。
較新推出的「名軒皇城」開價28萬/坪，反應平平。兩案價格都算土城低檔，不過因為小環境凌亂、難以拉攏區外客，只能靠小區域內客源支撐，銷售情況自然不易拉升。
近年坐擁捷運及重劃題材的新莊，房市則是起飛神速。
先前受央行調控影響，投資客比例稍降，不過最近投資客又有回籠跡象。
另外，千呼萬喚的副都心首宗個案，終於即將上場，由宏普建設「New One Taipei文華居」拔得頭籌。
和北邊淡海類似，二高三鶯交流道南側的北大特區，也因大台北高價推擠，市況持續穩定，區域房價還在墊高。
最新進場的「麗寶國際館」，開案不久就二度調價，現在單價範圍已達26至31萬/坪。
南崁銷況穩定 北客平均五成
北桃園的蘆竹南崁，近期人氣則相當不錯，成交客源中北客平均就佔五成。
事實上，當地目前線上個案釋出媒體量並不多，還能看到如此高比例北客，研判這正是大台北相對高價推擠現象持續之結果。
線上個案實際銷況部分，「中悅城堡」成交價2字頭，為目前區域最高，北客更佔六成。
「合雄涵悅」基地西南側都是屬於都計外(農地)，景觀視野頗佳，因此位外側，有遼闊視野的「悅園」單價較高，目前暫時封住不賣，現在先主打無景觀單價較低的「涵園」。
開價比同區住宅地目案還高的「宜誠君悅」，則接近結案。
台茂Mall的旁二期(179戶主力四房)則是低調潛銷；根據瞭解，一方面是一期客戶已預訂不少，再者該案亦為乙工案銷售，因此相當低調。
現場表示，完工後如有餘屋，再考慮是否公開銷售。
新竹市近期市場變動並不大，大致來說，倚賴竹科新貴愈重的區域，市況愈平淡。因此，先前的推案熱區關埔重劃區，近期市況仍未有起色；影響所至，關埔預推大案都有進度延後情況。
不過該區市況平淡的原因，和竹北大略相同。
竹北也高度依靠竹科人支撐買氣；目前線上個案太多產生的稀釋效應，是市況尚難好轉的主因。
新竹關埔雖個案沒有竹北多，但低價案仍搶盡鋒頭；根據了解，主打低價的「綠光」，最近週來人仍逾百組，且竹科人佔三成，另投資比例為四成。
新竹低價仍強 竹東僅靠內需
市區方面，也是相對低價者表現較好；臨鐵道的「上品院」反應就不錯，除了價格低於市區其他推案外，近市中心區(對面就是新光三越)也是優勢。
高價案「鴻韻」「領域」由於成交都要27萬/坪以上，因此反應平淡。
新竹縣東側的竹東鎮房市，則仍靠內需支撐。往新竹市之中興路沿線，還可見少量竹科客，市區則幾乎都是在地客購買。
近期亦以相對低價產品表現較好，不過整體市況則不算理想，平均週來人至多10組。
中興路沿線區域的「藏觀」，是近期該區反應較佳者。該區約以千萬左右總價透天產品為大宗；「藏」案則規劃公寓3房產品，成功跳脫區域市場，總價也壓低，因此銷況異軍突起。
同區「香草天空」也靠低總價搶市。該案規劃透天產品，主力坪數54坪，打出廣告戶僅688萬，幾乎是同區一般產品的一半。
「香」案能開出如此低價，原因是基地為乙種工業地；這顯示在當地，只要總價夠低，產品的『身分』似乎不造成任何抗性。
ECFA題材 仍尚未兌現
先前通車時間一變再變的蘆洲線，上週終於確定在11月3日通車。
然而此消息發布同日(27日)，文湖及淡水線竟接連當機；這不但讓郝龍斌競選連任前景又蒙上層陰影，也讓不少人對蘆洲線未來營運品質，打上些許問號。
上週還有不少事件發展，值得觀察或注意。
首先，二重疏洪道兩側區域終於開發解禁，預料將為沿線的三重及五股工業區，帶來新的發展想像空間；更已有人認為，該區開發前景更勝重陽橋下富貴段重劃區，且讓我們拭目以待。
基泰之星及三鼎REITs清算風波，和近期大台北法拍店面及商辦標售持續熱絡的情況，則恰好形成對比。
台灣REITs市場掀起清算風潮，固然和制度面不健全，及證券化物件品質良莠不齊有關，但其實更代表先前甚囂塵上之『後ECFA商用房市需求倍增』說法，仍尚未兌現。
買賣市場反應的是預期心理，REITs能否獲利，則得看租金水準。因此現況是，預期心理仍居高，然商用市場租金行情仍沒成長。
這和近時住宅市場，豪宅價格被資金推升，其他跟漲的一般產品，則因為多數人經濟力沒有提升，實缺乏真正支撐力的情況，豈不是異曲同工？
北市『悄悄』推動社會住宅，我們原則樂觀其成；不過市府竟得如此不張揚地做，也顯示國內民情對此制度還有誤解，甚至仍存在『個人自掃門前雪』的心態。
為了赴香港招商，營建署則再搬出新四大更新案；
然而三年多前，政府同樣喊出四大都市更新，結果現在只有基隆碼頭暨火車站，將在11月9號開標宣佈招商結果；華光特區方面，原官舍住戶還在抗爭，南港台鐵調車場及台鐵高雄港域開發案，則赫然名列新四大中！
政府推動都市更新『效率』竟是如此！無怪乎離市容更新再生，還差得遠！
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