03 11 月 新手購屋 需求、財務、保值要考量／看屋五重點 快速篩選好屋
俗話說三十而立、金子、妻子、孩子、車子、房子五子登科，顯見擁有一間房子是件人生大事！雖然近年來房地產不再只是提供住的需求，已成為國人重要的理財工具之一，但因為房子的單價高且房子是全家人遮風避雨的場所、一個家庭凝聚情感的重要源頭，所以買到好房子是每個人一輩子重要的大事。
許多第一次購屋者往往因為沒有經驗，身旁親朋好友總會熱心的給予建議，但畢竟只有當事人最了解個人的狀況，
建議購屋者還是要親身瞭解分析，收集資訊建立判斷就格外重要，消費者購屋前可先透過網路了解區域行情，並委由專業的仲介公司來協助，以免因不了解繁鎖的房屋買賣交易流程而產生不愉快或造成損失。
東森房屋不動產研究室副總黃淑苓提醒第一次購屋者從三方面來考量：
第一點「評估購屋的需求性」
1.目的需求： 購屋者必須考量本身『買屋』的目的，這點相當重要！
有許多首購者常常在找屋過程中被其它銷售話術而轉移了最終購屋的初衷，有些人是為孩子就學購屋，那就要把學區視為找屋的首要條件，
有些人考量年長父母但又希望擁有私人空間，那就需以父母住宅地為中心，步行十五分鐘可到的地方為找屋範圍，黃淑苓副總以自己為例，
第一次購屋時被大型建案推出可享受飯店式的公共設施所迷惑，並未以自己是朝九晚五的上班族為出發，未以工作地及交通建設為首要考量，最後首購的房子只好認賠售出。
2.類別需求： 如果是想要自住兼投資，那就要掌握購屋成本及未來增值潛力。
一般不動產的類別可分為新成屋、中古屋及預售屋三類，其他像是法拍屋、銀拍屋等，建議首次購屋者除非有十足的把握再下手，免得到時候取得過程不順利，反而得不償失。
3.空間需求： 第一次購屋者，除考量現有的家中成員外，也應以未來十年家庭會變化的因素及成員一併考 量，
許多首購族是預計結婚的新人，往往購屋時沉浸於選擇適合兩人居住的小坪數空間，營造甜蜜溫馨的小天地。
卻忽略了小孩的空間，而空間大小會直接影響不動產取得成本，同樣的購屋預算，本來在台北市可購買兩人生活的小套房，如果家庭有生育計劃，可能就要往市中心第二圈的生活圈選擇兩房或三房的房子為主。
第二點「評估購屋的財務狀況」
首先就是自備款，個人或家庭中可支配的現金，在一般正常情況下，多數民眾可向銀行貸款房屋總價之7~8成，如以1,000萬元計算，民眾則需準備200~300萬元的自備款，是否有足夠的自備款？
東森房屋黃淑苓副總建議購屋人要確實掌握、慎重評估，許多人把自備款款項寄予向銀行申請的房貸中，但目前在政府對房市祭出選擇性信用管制政策下，各銀行對房貸的放款成數較為謹慎，
購屋人往往因無法貸到足夠的購屋金而致交易無法順利進行，購屋人仍需支付仲介的服務費及賠償給賣方原支付的價金，如此就賠了夫人又折兵。
除了購買房屋的價金外，房屋買賣過戶時會產生登記規費、代書費及買方需支付的契稅等，約需7~8萬元。
房屋交屋後、入住前，還有修繕費及傢俱裝潢費等，有些房屋在價金上雖然較低，但購屋者往往忽略估算重新整修的費用及時間？這個部份依房屋現況及個人需求而所差異。
最後則是「房貸的還款能力」
一旦買了房子後，房貸長達2、30年之久，東森房屋黃淑苓副總建議，每月貸款金額最多不要超過家庭所得三分之一或四分之一，
年收入未超過50萬者，每月約以不超過12,000元為佳，家庭年收入80萬者，則每月以18,000元至24,000元為限，每個月實際可負擔的金額，還是依購屋者的收入及支出，進而衡量可負擔的金額上限。
另外，黃淑苓副總特別提醒一點，是許多首購族最容易忽略的就是「房貸壓力測試」，日前外界對味全以101億高價購買三重先嗇宮站旁新燕土地，是否超過市場行情時，
頂新集團魏應交總裁曾表示，味全內部在購買前已先做過房貸壓力測試，也就是當房貸利率提高到2.5%時，是公司仍可承受的範圍。同樣的，黃淑苓也建議首購族可自行進行「房貸壓力測試」，以評估當利率提升時，家庭是否可負擔增加之利息，特別是選擇指數型房貸的貸款人。
第三點「房屋未來的保值與增值性」
○九年經過全球金融風暴，許多金融商品像連動債等讓投資人多年心血化為烏有，而台灣房地產卻有著逆勢上揚的好成績，
大台北區房價自○二年SARS以來至今，十年間漲幅平均高達一倍，讓房地產不只是保值的最佳商品，更具增值性，所以不只要買到好房子，更要買對房子，才能快速累積個人資產。
以下幾點分析供大家購屋時參考，讓你的房子不只保值且增值。
1. 選擇好地段，在未來需轉手或做出租用途時會較容易，如車站、公園附近等地段。
2. 交通建設，特別在人口密度高的都市，選擇交通建設附近購屋是不二法則，如重要幹道沿線、捷運站出口或重劃區，其增值性較高，目前大台北區捷運站周圍的房價與同區房價落差近一成五。
3. 工作機會及人口增加的區域，房屋之需求相對增加，增值空間亦相對增加。
4. 生活機能，需考慮不要離主要商圈太遠，從台灣上萬家的便利商店即可了解台灣民眾對生活便利性的要求，除了購物外，根據東森房屋的調查顯示，另若有休閒公共設施像公園等，或附近有醫療機能等更會提昇該屋的價值。
5. 學區，一向是房屋銷售加分的一項，好學區的價格大多較同區房價高出二至三成，不僅自住熱門，出租更是搶手，許多人為小孩買在熱門學區內房子，等到小孩長大了，則出租給需要學區戶籍的民眾。
東森房屋黃淑苓副總最後提醒大家，客觀的分析本身的的條件及需求，同時考量房地產不變的購買準則，將是買到理想房子的重要依循。
資料來源：東森房屋 奇摩房地產大師開講
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看屋門道 十七分鐘掃描五重點 快速篩選好屋
智邦不動產版主Sway正是《黑心建商的告白》作者，大學念房地產相關科系，畢業後隨即進入不動產相關行業，做過代銷、房仲、建築與媒體相關行業。
這些年來他看過上千棟預售屋、新成屋以及中古屋，究竟該如何判斷一間房子的好壞？值不值得買？
他將多年來看屋買屋的實戰經驗，整理成下列重點，教你只要花十七分鐘的時間，就可以快速篩選找到夢想屋。以下是他的口述內容：
看房子的流程，從進入社區大門前就已經開始，從外面就要開始看，先看環境，就算不能奢求河景第一排、公園第一排，起碼消防車要能夠進得去，這或許跟豪宅景觀無關，但跟你未來的身家性命息息相關。怎麼看？
重點一：三分鐘看社區外部環境
一、看馬路：
從大馬路轉到小馬路，都有雙向道可以自由進出，消防車就可以進得去，路寬起碼六公尺以上，這樣可以過關。
如果不是這樣的條件，你要多考慮。社區門口有畫紅線，機車不能停在騎樓上，以免妨害逃生或萬一燒起來會波及房子，這點必須留意。
二、看生活機能：
住家附近最好要有公園、市場等，提供日常生活所需，小環境要留意的是：如果這些地方只要步行五分鐘內可到達，都是不錯的距離，但如果緊鄰市場有環境汙染的困擾，蟑螂、老鼠一定特別多。
三、看嫌惡：
社區大樓正門口、背面最好不要有馬路直衝、醫院出入口、殯儀館、變電所等，這些嫌惡設施，將會讓你住得不舒適。
有時候這些嫌惡設施會躲在房屋後面，看屋時記得多繞繞附近，以步行的方式環繞四周確認。
重點二：五分鐘看社區或建築物外觀
一、與環境的關聯：
大樓與大樓的關聯也必須留意，例如附近是否是大樓與公寓夾雜，好的居住環境當然要屋齡相近、素質整齊，如果附近有太多中古公寓須都市更新，就要留意是否擋住大樓的景觀，或是改建時的噪音及工程汙染。
二、鐵窗：
新成屋通常還沒裝鐵窗，中古大樓或公寓有可能有各形各色的鐵窗，尤其那種參差不齊，每一戶的造形顏色都不一樣，又醜又不保值，而且，鐵窗代表著「這個社區可能不安全」。
三、建物高度：
站在社區大門入口感受一下，留意建物高度，如果這個社區是附近最高的，起碼跟對面比就高了一些，風水上就不會被壓著，氣勢會好些。
四、留意風向：
大樓多，就有大樓風，站在門口就可以感受到，但通常都在大樓的某一邊，記得留意風切聲的問題，很吵。
五、棟距：
因為聲音可垂直傳導，夜晚在中庭講話，樓上住戶一定聽得清清楚楚。面中庭的格局要留意，棟距也盡量寬敞，二十公尺以上較不會受到干擾，私密感會好些。
重點三：五分鐘看警衛、信箱、布告欄
一、面試警衛：
他的目光往哪裡看，年紀多大，警衛室或接待櫃台是否整齊清潔、警衛的制服是否整潔。更細一點，我會看警衛的頭髮與襯衫有沒整理，有，過關；沒有，扣分。
警衛室或社區辦公室代表樓管公司的品質，也代表管委會有沒有努力管理，這部分關係日後房屋保值。
二、大廳清潔：
別先被大廳華麗的裝潢所吸引，你要看的不是有多美。先看格調是不是你喜歡的，小細節可以看燈有沒有開，我通常會順著牆面用手摸一下、敲一下，平常樓管對於大樓的維護，從牆面是否保持乾淨就可以判斷了。
三、信箱：
一定要去偷瞄，住的人多不多，大概可以從信箱來判斷。很多社區如果住戶的水電沒繳、管理費沒繳，通知都是貼在信箱外面的，這也可以一窺住戶的水準，至於信件有沒有好好插入，代表樓管對於小細節的注重與否，當然也別放過。
重點四：三分鐘上公廁看施工、管理
看公設要看洗手間，因為平常很少人會用，從這個小地方就可以看出建商的施工水準。
當然，這點比較適用在新成屋上，十年以上的中古屋就不用針對這點吹毛求疵了。廁所要看燈泡、洗手檯角邊有沒有發霉、水龍頭的水量多大、抽風機有沒有噪音。
如果一個好的社區，管理人員就會留意是否有上述問題，這當然也代表建商施工水準的細節，愈是沒人留意的地方，就愈能看出品質。
重點五：一分鐘觀察梯間整潔、暗角
看當樓層的狀況，一層兩戶是最理想的。如果購屋預算不高，可能要挑到一層好幾戶的，這時起碼要留意，大門別和鄰居大門相對。
別說風水，兩戶開門相撞就會讓你住得很不舒服。
大門外要少一點死角，比如樓梯拐角、走道有暗處等，從安全角度來看，這些地方都是歹徒容易躲藏的地方。
我也不喜歡鄰居在門外放一堆鞋櫃的社區，別說亂跟臭，以後要脫手都會比較麻煩些。
乾乾淨淨的梯廳，才是好物件的基本條件，經過一個有臭氣、有暗角、有亂鞋的樓面，你開門踏入屋內都會覺得不舒服。
尤其，開門後風壓灌入屋內，蚊子、臭氣跟著衝入，會影響居住品質跟風水。
在進入屋內後，通常都會從客廳開始看起，究竟要如何判斷一間好客廳？看客廳時要注意那些「眉角」？看完客廳之後，又該看哪裡？Sway都將逐一分析。
（全文請見九月廿一日出刊的《財訊趨勢贏家廿一—房地產專刊》）