27 10 月 推案量大 房市熱度不減／梅姬大甩尾 澆熄近日房市熱
大台北建案狂推，建商火熱開工，中央銀行公布，9月建築貸款餘額1.21兆元，續創歷史新高；單月增額374億元則是近四年新高，顯示建商持續看好房市並積極推案、購地。
今年北台灣928檔的推案量(自9月15日至10月30日)，根據住展雜誌原先的預估顯示，今年的928檔推案量為1,084億元，是近五年來的最低量。
然從9月24日，北縣新莊副都心標地的盛況不難看出，後ECFA時期的到來，房市雖面臨空頭的襲擊，但許多大型建案已是箭在弦上、不得不發。
根據住展雜誌的最新統計，928檔過後的11月起，又將有1,095億元的量體重新公開，扣除928檔延後推案的量體約有570億(928延後推出指標案量有9個、案量為439億元，加乘0.3倍10億元以下的建案量)，
於是11月起，新增的案量有525億元，新一波千億元的量體將再掀房市推案高潮。
銀行主管指出，央行道德勸說後，各行庫已啟動管控機制，要求取得資金建商須嚴格執行建照或是開工時間等規範，像是合庫要求建商須在半年內取建照，一年內開工，否則會收回部分款項，並提高利率。
行庫主管表示，銀行授信轉嚴，建商融資審核速度明顯變慢，甚至有些客戶打退堂鼓，預期10月建築貸款餘額增幅可能趨緩，也不排除反轉下降。
購屋貸款（即一般房貸）餘額部分，央行緊盯投資客效果明顯浮現，9月購置住宅貸款餘額5.07兆元，單月僅新增112億元，是今年除2月農曆過年季節因素外，增額最少的一個月，顯示除自用戶，投資需求確實已因央行管控而降溫。
新聞提供：住展房屋網
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梅姬大甩尾 澆熄近日房市熱
受台商回流掃貨及熱錢湧入之拉抬，北市房市帶頭向前衝，先前的政策調控陰霾瞬間消失。
至今各區房價還繼續墊高中，短期內買方觀望心態再起；上週則受到號稱近年最強颱風梅姬，走向大轉彎影響，連續下了一週的雨，整體市況因此稍有降溫…
下半年以來的台灣房市，確實充滿各種人為因素。
先是央行祭出選擇性信用管制，使得房市大大受傷；接著又有一系列政策調整，包含強制經紀業登錄實價、加強頻繁交易之緝稅，甚至監院彈劾雨遮亂象及假農舍真豪宅等。
而十月之後，又見台商大舉回籠置產，這一方面是十一長假效應，另方面是歐美寬鬆貨幣救市、美元持續貶值，使熱錢繼續湧向新興區域、推升資產價格。
總之，受此外力拉抬，近幾週北市房市氣勢如虹，買氣罕見地從市中心延燒到外圍來。
然而這一切的發展，似乎仍比不上大自然的強大威力。
號稱近年威力最強颱風梅姬侵襲菲律賓，並與東北季風形成共伴效應，使得上週整週全台溼答答、雨下個不停；後幾天甚至梅姬甩尾大轉向，中南部還因此發佈陸上警報，北部雖然暫時無事，不過最近衝起的房市人氣，肯定還是會受點影響。.
颱風共伴效應 房市淋雨降溫
今年以來房價漲勢三級跳的林口新市鎮，上週房市就受連日雨勢影響，明顯退燒；尤其先前表現頗佳，主要靠北市客買單的高價產品，降溫最明顯。
不過除天氣因素外，與目前線上高價產品，區位離捷運站稍遠，客戶追價意願減低也有關。
而走低價路線的「佳昂幸福市」，則是少數該區近期銷況仍順的個案。
接下來當地準備進場的新案，開價大致維持目前『高度』，顯示今年來當地房價漲幅，目前稍有停歇。
不過，其中仍有跳脫者；如「展悅美術館」除中繼水箱樓層規劃坪數較小(140坪)外，其他全是160坪產品，且每戶規劃獨立梯廳，開價則為40萬/坪，等於總價5,600萬起跳，此總價水準已創當地最高。
「展」案現場表示，反應相當不錯，當中不少還是衝著展悅而來。
據了解，展悅高層與三重幫宏泰、宏盛建設關係密切，因此有不少「帝寶」級的購屋者。
另一預推新案「世界極」，則是繼「大千苑」後，基地位置最接近機場捷運A9站的個案；然產品規劃和「大」案大坪數迥異，是規劃一般二到四房。
至於價格，則還是與「大」案看齊，預計開價將上探三字頭。
除上述兩案外，接下來中山路，文化二、三路之大商業街廓，還會有興富發3千坪大案進場，將規劃30層SRC地標建物，坪數規劃同樣走大，為85至120餘坪，預計單價也將開到三字頭。
有趣的是，前述之低價案，成交在20萬/坪以下的「幸福市」，甚至先前寶佳低價，曾賣10萬/坪出頭的「活力城」系列案，都與興富發案位在同一街廓內；屆時興富發案要如何塑造其不同處，令人感到好奇。
不過寶佳同街廓動工中新案，也將比照開出近30萬/坪的高價。另外，森聯機構也在林口一口氣推出三宗個案，加入這場推案大戰。.
文山舊景美區 將現百萬單價.
前期本單元提到，北市高價豪宅買氣突然衝高；不過觀察兩週下來，此買氣僅限最精華區，北市以外區域買氣並未同步上揚，北市二線區域也沒有明顯受到拉抬。
不過既然市區一百多萬一坪有市場，大同、文山等二線區新案還是會持續跟漲。
其中文山區將出現百萬級案，這是位在師大分部旁的「台大緣」；雖然未來開出均價，應該不會超越百萬，不過據了解，面新店溪戶確實準備開三位數字。
大同區十月以來進場的新案，規模都不大，基地也都只有百坪上下，不過開價則全面站上6字頭或更高。
現在確實已經不能再說，大同區是相對低價區了。
內湖區則仍看五期表演。
雖然先前市區也有開價破百的個案，但這次遠雄則『照例』再創五期高價，由「米蘭苑」開出一坪110萬均價，面公園戶甚至要價130萬/坪。
不過基地就在旁邊，同樣也有鄰公園的「長虹虹景」，均價則『僅』88萬/坪，同區段價差竟然超過20萬/坪。
養地出了名的宏泰建設，也將在同區推出「宏泰恆態宅」。
雖不知所謂『恆態』到底是什麼，不過開價當然要追高。
預料本案也會開出三位數字價格面市。
北縣新店安坑地區，目前是相對低價，不過市區現在開價都上三字頭；而山坡上的「綠灣」餘屋案，是由海悅廣告承接。
海悅之所以接下此『小案』主要是準備承攬同業主大案，原名「靜岡大樓區」之「國賓山莊」。產品坪數則改大，將訴求1688萬起買60坪，實際開價則可能達28萬/坪，此水準已和山下相當。.
因綠山線而貴 淡海繼續加溫.
和其他同縣區域近期市況稍有趨緩相比。淡海新市鎮則是持續火熱，目前線上個案各個都人氣鼎盛；下一波新案，則會集中在綠山線G4至G5站沿線區域，推案建商以寶佳機構手筆最大。
另外，沙崙地區也有『新案』，不過實為86年舊建照重推，案名為「幸福奇蹟」，訴求15.5萬/坪含裝潢及低公設比26%(尚未取得使照)。
不過如果以舊建照核發當年情況論，此公設比其實不低。
桃園方面，前期提到的八德、桃市、鶯歌三角地帶，新案已陸續登場。
另外，在地強勢品牌三本建設，又將回到八德推出工業區大案。
三本的號召力，在大溪埔頂重劃區更明顯；近期該區市況慘澹，但唯獨「三本觀宇」熱賣，吸引不少粉絲買家。
中壢、楊梅、新屋及觀音四地交界的過嶺高榮地區，則續為內需與低總價市場，大約500萬總價透天銷況最好，超過此總價帶者，由於區域客不認同，因此去化情況會明顯較差。
同樣受此因素牽制，雖然本區因有高鐵軌道經過，而規劃一塊重劃區，不過由於地價被拉高，因此除開闢完成初期外，近期已少有建商再在此購地推案。
高鐵桃園車站特區(青埔)，則是除桃市以外，桃縣另一房價明顯上漲的區域，主要是稍早土地標售價格攀高所致(多是新竹建商所為，主要是為另覓推案戰場)。
根據了解，目前該特區住宅地目地價，已飆到26萬/坪以上。
在比價效應下，近月當地建案價格已全面調漲，幅度一到兩成不等，部分大樓案單價甚至已比透天住家高。
宜誠「城市」系列「僑峰」，現在開價就調高到25萬/坪。至於買盤方面，大樓案是區域客與區外客各約一半，投資比例達四成，透天產品則還是區域客購買居多。.
青埔站區價漲 大園已無北客.
就以上發展研判，未來高鐵青埔特區即可能複製新竹車站特區的景象，也就是大樓林立；至今仍是主流之透天產品，則很可能成為絕版商品。
先前因為大台北高房價影響，也曾出現台北投資客的大園客運園區，北客效應維持時間極短暫，後來沒有再看到更多北客。
當地投資比重仍高，但多為內地投資者所為，主要是看好當地工業區居住租賃需求；嚴格來說，和航空城題材並無關聯。
而目前為止，也僅有宜誠機構在當地推案。
上週國際最重大的財經消息，莫過於中國人民銀行19日近乎無預警宣佈升息一碼。
中國政府出此招，可說跌破許多歐美財經預測機構或專家的眼鏡，也代表中國政府對通膨及資產價格泡沫的擔憂，更勝於經濟成長可能趨緩。
不過同一天台灣經建會所發布的消息，可能更值得吾人思考。
根據報導，經建會上週引用國際貨幣基金IMF數據指出，台灣PPP(購買力平價每人GDP，已銷除物價及匯率波定影響，更能反映各國GDP實質購買力)已超過3萬4千美元，比日本還高。
經建會據此說明，台灣經濟復甦穩健、民眾生活水準提升。
說實話，台灣官方多半都是報喜不敢報憂；這次經建會所為，只是再次證實這種心態。
首先，有關台灣的財經統計，只要牽涉到『平均』，就有失真問題；光看貧富差距數字與實質之差異，就可見一斑。
再者，稍早主計處公佈的台灣歐肯係數，也說明PPP數字之參考意義非常有限。
主計處研究報告指出，現階段台灣的歐肯係數約在0.10至0.16間，即GDP每提升1％，只能降低失業率0.10到0.16％，此係數不僅與歐美各國有明顯差距，且為亞洲四小龍最低，顯示台灣GDP成長對改善失業的效果相對較低。.
官方只敢報喜 高房價為隱憂.
相關報導引用中研院院士于宗先的說法指出，因為台灣多靠高科技業創造GDP，但所提供就業機會卻非常有限，這是造成台灣歐肯係數偏低的原因。
事實上該係數偏低，還跟近年台灣接單、海外生產出貨的三角貿易大舉興起有關聯；事實就是，GDP成長僅有極少數人受惠，大多數人享受不到。
既是如此，就算扣除物價與匯率因素，轉成PPP，也一樣是反映真實之效果大打折扣。
所以，多數國人購買力提升、生活水平提高了嗎？
恐怕庶民感受完全不是如此！回到房市，也能看得到反證！
近期報導指出，台商回台大舉購買上億豪宅；稍早人力銀行及房仲調查又顯示，多數受薪階級近期都無購屋意圖，主要是購買力不足。
上述情況，不正是上述PPP經建會版解讀的最大反諷嗎？.
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